L'asta telematica del Notariato: 10 anni di esperienze

Relazione tenutasi nell'ambito del convegno telematico "Aste e attività notarile: modalità operative e possibili prospettive" , online dal 17 dicembre 2020 al 31 dicembre 2020

Vincenzo Gunnella, Notaio in Firenze, Presidente Notartel S.p.A., Consigliere Nazionale del Notariato

L'asta telematica notarile 

Quasi in contemporanea con le prime apparizioni del concetto di asta telematica nella nostra legislazione, il notariato veniva chiamato a realizzare, a servizio di procedure di dismissioni immobiliari pubbliche, un proprio sistema di asta telematica siamo nel 2010 e gli enti pubblici interessati venivano da tentativi infruttuosi di dismissione, gestite con procedure di evidenza pubblica tradizionali; si desiderava migliorare la performance di questi processi di dismissione, affidandosi a strumenti informatici uniti all'utilizzo di internet, ma mantenendo la sicurezza data dall'intervento del pubblico ufficiale a garanzia del processo dismissivo dover soddisfare questa esigenza ha determinato, come vedremo, precisi vincoli progettuali nella realizzazione del primo sistema di asta telematica del notariato (denominato Rete Aste Notarili – RAN), ma ha anche consentito di proporre ed utilizzare il sistema RAN come affidabile modello di vendita competitiva in altri ambiti, principalmente nelle procedure concorsuali deformalizzate l'iter normativo dell'asta telematica, come prevista dal codice di procedura civile in materia di esecuzione individuale (denominata convenzionalmente Asta DM32), è giunto a conclusione successivamente; in questo periodo di tempo, dalla fine del 2013 ad oggi, il notariato ha gestito, con il sistema RAN, aste telematiche per:

– duecentocinquanta bandi di dismissioni pubbliche per conto di Inail, Croce Rossa, Istituto commercio estero, Ministero della difesa, Regione Lazio, Fondo pensioni della Cassa centrale siciliana, Invimit, Inps, Ater Roma, Cassa Nazionale del Notariato, Agenzia del demanio e Fondazione Enasarco, con un totale valore di aggiudicazione, alla fine del 2020, di oltre 315 milioni di euro, per 1334 lotti aggiudicati;

– oltre quattromila aste giudiziarie, prevalentemente per procedure concorsuali, per un totale di oltre 386 milioni di euro di aggiudicato, con una percentuale di aggiudicazione di circa il 25%; da segnalare che circa il 13% dei lotti sono stati aggiudicati ad offerenti fuori sede e che in circa un quarto dei casi l'aggiudicazione è avvenuta a seguito di gara tra più partecipanti (in presenza o da remoto).

In totale i valori di aggiudicazione del sistema RAN ammontano, alla fine del 2020, a oltre 710 milioni di euro.

I vari tipi di asta telematica in generale

In astratto, l'utilizzo della telematica e dell'informatica consentirebbe di gestire processi di asta anche molto snelli e di facile accessibilità, pensiamo all'esempio di E-Bay; tuttavia, quando questi processi devono essere utilizzati per gestire la vendita di beni di un certo valore, ovvero devono garantire la corretta identificazione dell'offerente, o la sicurezza nella gestione delle cauzioni, o ancora la segretezza delle offerte, nasce l'esigenza di porre vincoli progettuali che a loro volta impongono scelte progettuali ben precise.

Un'asta telematica si caratterizza per consentire la presentazione dell'offerta e la partecipazione all'eventuale incanto, anche da remoto, quindi senza richiedere la presenza fisica dell'offerente avanti al banditore; ciò consente di allargare la platea dei potenziali offerenti, sia dal punto di vista geografico che dal punto di vista qualitativo: non solo si agevola la partecipazione a chi si trova in altra città, ma anche a chi potrebbe sentirsi intimorito o insicuro nell’affrontare una procedura di vendita non conosciuta o in un ambiente per lui ostile; può essere prevista la partecipazione solo con modalità telematiche (asta telematica pura), ovvero essere consentita la coesistenza di offerte presentate in via telematica e offerte presentate con modalità tradizionali, ed ancora può essere prevista la sola partecipazione all'incanto da remoto con modalità telematiche o la coesistenza di partecipanti da remoto con partecipanti in presenza presso il banditore (aste telematiche miste); infine, può essere prevista la modalità di incanto lungo (tipo E-Bay, c.d. "vendita asincrona") ovvero la modalità di incanto ordinaria, ovvero ancora la modalità di aggiudicazione al miglior offerente, all'apertura delle offerte, senza procedere a gara tra di essi ("vendite sincrone").

L’utilizzo di sistemi telematici, e la conseguente sostituzione di documenti analogici con documenti informatici, rende però necessario risolvere alcuni problemi:

a) come consentire al banditore di identificare l’offerente remoto sia al momento della presentazione dell’offerta sia, e soprattutto, al momento della partecipazione alla gara, per evitare fenomeni di turbativa d’asta dovuti alla partecipazione di soggetti indesiderati (l’esecutato, il riciclatore, ecc.)

b) come familiarizzare l’utente non professionale all’uso di strumenti informatici, quali ad esempio token di autenticazione e/o sottoscrizione, strumenti per accedere portali internet, in sostanza come ottenere una rapida “alfabetizzazione informatica” della generalità degli utenti, per avvicinare il più possibile la platea dei potenziali offerenti allo strumento dell’asta, mantenendoli tutti in condizione di parità;

c) come garantire la sicurezza nella gestione informatica della procedura, assicurando la segretezza dell’offerta e l’inviolabilità dell’ambiente informatico nel quale si svolge l’incanto.

L'asta telematica RAN: caratteristiche e funzionamento 

Sia per richiesta espressa degli enti pubblici interessati al progetto per la gestione dei propri processi di dismissione, ma soprattutto per le naturali modalità di approccio del notariato all'utilizzo delle nuove tecnologie, sono stati imposti vincoli progettuali ben precisi, nella realizzazione del primo sistema di asta telematica notarile: –

– Flessibilità di utilizzo: consentire l'utilizzo di tutti i possibili sistemi di asta telematica, puri o misti, ma non imporre l'uso esclusivo di strumenti informatici, dovendo prevedere la coesistenza di offerte informatiche e cartacee;

– Accessibilità giuridica e informatica: consentire l'accesso al sistema anche ad un'utenza non dotata di apparati informatici e/o non alfabetizzata dal punto di vista informatico ovvero non dotata di particolare preparazione giuridica in materia,

– Sicurezza giuridica e informatica: utilizzare procedure che garantiscano affidabilità dei collegamenti informatici, segretezza, tracciabilità e conservazione del dato nel tempo; garantire l'identificazione certa dell'offerente remoto e del partecipante all'incanto da remoto per evitare fenomeni di turbativa d'asta

La soluzione individuata si basa:

– sull'utilizzo della rete intranet del Notariato, il cui accesso è riservato ai soli notai tramite il sistema di controllo degli accessi IAM, e di sistemi di cifratura e conservazione del dato sviluppati da Notartel, anche per altre applicazioni a servizio della funzione notarile;

– sull'impiego, quali intermediari, di notai periferici, che assistono il notaio banditore cooperando con il medesimo sia per la ricezione delle offerte che per la fase dell'incanto e garantendo la verifica dell'esistenza della cauzione nonché il suo deposito e la sua pronta restituzione agli offerenti non aggiudicatari;

– sulla conservazione delle offerte ricevute (preventivamente cifrate per garantirne la segretezza), nel periodo che precede l'apertura delle buste, presso un sistema centrale gestito da Notartel che provvede al loro inoltro al banditore al momento opportuno.

In concreto il modello più ricorrente di workflow dell'asta RAN è quello di seguito descritto:

a)l'offerente può recarsi, a sua scelta, dal Banditore o da uno dei notai Periferici sul territorio, e depositargli l'offerta in formato cartaceo o informatico, unitamente alla cauzione, generalmente prevista in forma di assegno circolare;

b) il Banditore o il Periferico registrano l'offerente, caricano l'offerta (eventualmente assistendo l'offerente per la digitalizzazione) al sistema; l'offerta viene cifrata con doppia chiave di cifratura, per modo che né Notartel (che gestisce il sistema al centro) né il Banditore possano conoscerne in contenuto prima del tempo previsto per la lettura delle offerte;

c) il giorno dell'incanto gli offerenti possono recarsi presso il banditore o presso il Periferico di riferimento che ne garantisce l'individuazione; al momento dell'apertura delle buste il sistema centrale rimuove la prima cifratura e mette a disposizione del Banditore le buste informatiche; il Banditore a sua volta rimuove la cifratura di sua pertinenza e classifica le offerte; se previsto nel bando si apre la sessione di gara, per determinare l'aggiudicatario; queste attività svolte dal banditore vengono seguite in diretta dagli studi dei notai Periferici, dai quali gli offerenti possono partecipare all'incanto presentando offerte; le cauzioni di coloro che non risultano aggiudicatari vengono restituite seduta stante dal Banditore o dal Periferico di riferimento.

Il Portale delle Vendite Pubbliche e l'asta telematica prevista dal DM32 in materia di procedure esecutive: caratteristiche e funzionamento 

Nel frattempo sono entrate in vigore nuove regole in materia di pubblicità legale per le vendite giudiziarie in genere e di gestione delle procedure di vendita mediante asta telematica per le esecuzioni individuali; si prevede l’accentramento delle informazioni relative a tali procedure presso il Portale delle vendite pubbliche (PVP), gestito dal Ministero della giustizia, istituito dall'art. 13, comma 1, lett. b, n. 1 del d.l. 27 giugno 2015, n. 83: i creditori, i delegati alle vendite, gli organi delle procedure concorsuali sono tenuti a caricare i dati relativi alle procedure di vendita sul Portale delle Vendite Pubbliche; l'utilizzo del Portale è obbligatorio a partire dal trentesimo giorno della pubblicazione in GU delle specifiche tecniche di utilizzo (G.U. n. 16 del 20 gennaio 18); da questo database, poi, si alimentano da un lato i Portali di pubblicità legale e dall’altro i Sistemi di gestione delle aste telematiche, definite Aste DM32 (dal numero del decreto ministeriale del 2015 che ne regola il funzionamento.

Il sistema di asta telematica DM32, disegnato dal legislatore per le procedure esecutive, si basa, appunto, su due sistemi informatici, l'uno del Ministero, l'altro del Gestore DM32, e prevede la presenza di alcuni soggetti destinati a intermediare l'utilizzo del sistema per l'offerente non sufficientemente organizzato; Notartel è tra i Gestori DM32 autorizzati e può quindi assicurare la gestione anche di questo nuovo modello di asta telematica, sia per i notai che per le altre categorie di delegati.

Non entriamo nel merito dell'argomento Asta DM32, che è oggetto di autonoma relazione, tuttavia alcune considerazioni di massima si possono anticipare: 

– versamento della cauzione: nella RAN, normalmente la cauzione è rappresentata da un assegno circolare che viene restituito seduta stante ai non aggiudicatari; la restituzione della cauzione nel DM32 avviene con tempi più lunghi, prevedendosi un bonifico;

– identificazione dell'offerente: nel DM32 è evidente una criticità data dalla possibile cessione delle credenziali all'insaputa del Banditore; altra criticità può essere data dalla possibilità per un Presentatore di gestire contemporaneamente più offerenti;

– complessità di flussi: il modello ministeriale DM32 prevede una serie di operazioni e di scambi di flussi informatici da compiersi nel periodo che precede immediatamente l'apertura delle buste, con il pericolo che non tutti gli interessati possano essere concretamente in grado di collegarsi da remoto al momento debito.

Il particolare utilizzo della RAN come vendita competitiva fallimentare deformalizzata

Tralasciando la predisposizione del programma di liquidazione (o la sua integrazione), le successive fasi della procedura di vendita, nella sua modalità “deformalizzata” possono essere così schematizzate:

 – Analisi della documentazione ed accertamento dello stato del bene.

 – Predisposizione del bando.

 – Tenuta dell’asta e aggiudicazione.

 – Trasferimento del bene all’aggiudicatario.

 – Purgazione dei gravami.

L’analisi della documentazione e l’accertamento dello stato del bene – la due diligence preventiva

1. Gli accertamenti ipo-catastali.

È particolarmente consigliato, prima di predisporre il bando di gara, disporre di una relazione notarile ipotecaria, risalente fino al primo titolo trascritto anteriore al ventennio; infatti, è ben vero che spesso il perito dà conto anche dello stato ipotecario dell’immobile, tuttavia il suo accertamento è più volto a ricostruire la consistenza patrimoniale ed a attestarne il valore, che a verificare la continuità delle trascrizioni e l’esistenza di formalità pregiudizievoli; del resto, nell’ottica dell’economicità delle operazioni di liquidazione dell’attivo, è ben possibile incaricare il perito della sola stima dell’immobile ed il notaio dell’accertamento catastale e ipotecario, senza che vi sia un aggravio di spese per la procedura .

1. La situazione urbanistica

La situazione urbanistica dell’immobile è uno degli elementi che deve necessariamente risultare dalla perizia, avendo incidenza sulla valutazione dell’immobile e rientrando nelle competenze tecniche proprie del perito.

Una volta fotografata con esattezza la situazione urbanistica dell’immobile, occorre, però, valutare quale maggiore o minore evidenza debba essere data agli eventuali vizi urbanistici nel corpo del bando: è vero, infatti, che l’immobile, trattandosi di trasferimento coattivo, viene posto in vendita nello stato, anche urbanistico, in cui si trova, senza garanzie per l’aggiudicatario; tuttavia, particolari e gravi vizi urbanistici dell’immobile, se non correttamente evidenziati, potrebbero indurre in errore l’aggiudicatario, se non configurare una vendita di aliud pro alio.

Altra problematica può nascere dalla circostanza che la perizia è necessariamente riferita ad un momento storico, e che conseguentemente la situazione urbanistica può essere diversa, nel momento in cui l’immobile viene posto in asta e, successivamente, trasferito all’aggiudicatario; pensiamo, ad esempio, ad un terreno edificabile (lo strumento urbanistico può essere mutato nel tempo), o ad un immobile in corso di costruzione, per il quale il titolo abilitativo può essere nel frattempo scaduto, ed infine all’esistenza di una convenzione urbanistica con obblighi a carico dell’aggiudicatario ancora da adempiere.

In queste ultime ipotesi, è quanto mai opportuno che vi sia traccia nel bando di queste circostanze, lasciando all’interessato l’onere di assumere informazioni aggiornate sullo stato urbanistico.

1. I giudizi pendenti, in particolare la concomitante azione esecutiva individuale.

L’apertura del fallimento determina in generale l’interruzione del processo nel quale sia parte il fallito; dal giorno della dichiarazione di fallimento, nessuna azione individuale esecutiva o cautelare, anche per crediti maturati durante il fallimento, può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nel fallimento; per le azioni esecutive pendenti, tuttavia, il curatore ha facoltà di scelta se subentrarvi o farle dichiarare improcedibili.

La procedura fallimentare ha uno scopo liquidatorio e satisfattorio dei diritti dei creditori, e quindi non avrebbe senso conservare le azioni esecutive già promosse da ciascun creditore o consentire loro di iniziarne di nuove contro il debitore fallito, dovendosi attuare un’unica esecuzione concorsuale, a garanzia della par condicio creditorum.

Unica eccezione al divieto di azioni esecutive è rimasta l’azione esecutiva nascente da mutui fondiari (l’esecuzione esattoriale ormai non può più essere esercitata) e pertanto:

– ove l’immobile risulti gravato da iscrizione ipotecaria per credito fondiario l’istituto potrà attivare l’azione esecutiva anche successivamente la dichiarazione di fallimento;

– ove l’istituto di credito abbia già iniziato l’azione esecutiva sul bene, e quindi risulti trascritto il pignoramento, tale procedura potrà continuare;

in entrambi i casi si verificherà un concorso di azioni esecutive sul medesimo bene; il che comporta che i beni oggetto di esecuzione potranno essere liquidati nell’una o nell’altra sede.

Qualora la vendita coattiva si realizzi nell’ambito della procedura esecutiva, sarà il giudice dell’esecuzione ad essere competente, non solo in relazione al trasferimento del bene all’aggiudicatario, ma anche con riferimento alla purgazione dei gravami inerenti il bene liquidato.

Qualora invece si giunga anteriormente alla vendita nell’ambito della procedura fallimentare, dovrà concludersi per la competenza del giudice fallimentare in relazione ai suddetti adempimenti, compresa la cancellazione della trascrizione dei pignoramenti o delle misure cautelari posti in essere nell’ambito suddette procedure individuali.

1. I gravami e le trascrizioni pregiudizievoli

Possiamo ipotizzare che, dagli accertamenti ipo-catastali, emergano gravami di varia natura, quali, ad esempio:

– iscrizioni di ipoteca;

– trascrizioni di pignoramenti o sequestri conservativi, giudiziali o convenzionali;

– vincoli derivanti dall’essere stato il bene conferito in un trust o trascrizioni di vincoli di destinazione ex art. 2645-ter c.c.;

– trascrizioni di contratti preliminari di compravendita ex art. 2645-bis c.c.;

– trascrizioni di domande giudiziali di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.

In assoluto si applicherà il secondo comma dell’art. 108 l. fall., che recita: «Per i beni immobili … una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo».

La prima ipotesi non presenta particolari problemi, in quanto le iscrizioni di ipoteca verranno cancellate, dopo la vendita del bene, con il decreto di purgazione del giudice delegato; sarà, comunque, opportuno che la perizia o la certificazione notarile ipo-catastale agli atti della procedura diano conto dell’esistenza di tali gravami, in modo da garantire la trasparenza della procedura e la corretta informazione dei potenziali offerenti.

Quanto alle eventuali trascrizioni di vincoli di destinazione, o derivanti da trust, il presupposto per potersi procedere alla esecuzione concorsuale è che il giudice ne abbia già dichiarato l’inopponibilità alla procedura, e quindi anch’essi verranno radiati, con il decreto di purgazione ex art. 108, comma 2 l. fall.

Nel caso di pignoramento o sequestro, se la relativa trascrizione è avvenuta anteriormente a quella della sentenza di fallimento, occorre distinguere due ipotesi:

– se si tratta di azione esecutiva individuale promossa da un Istituto di Credito per ragioni di credito fondiario, si applicano le disposizioni del TUB: come abbiamo visto, l’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore; il curatore ha facoltà di intervenire nell'esecuzione; la somma ricavata dall'esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento;

– se è stato trascritto a seguito di procedura cautelare o esecutiva individuale, questa, invece, diventa improcedibile se iniziata prima della dichiarazione di fallimento, mentre è inammissibile se iniziata dopo la dichiarazione di fallimento.

Quanto, infine, all’ipotesi di una trascrizione di un contratto preliminare di compravendita i cui effetti non siano già cessati, ai sensi dell’art. 2645-bis comma 3, richiamato dall’art. 72 l. fall., occorre ricostruire il rapporto sostanziale sottostante:

– se il preliminare aveva ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente, il promittente acquirente potrà comunque chiedere l’esecuzione del contratto preliminare, nonostante il fallimento del promittente venditore;

– nelle altre ipotesi il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, deciderà se subentrare nel contratto in luogo del fallito oppure, se più conveniente, se sciogliere il contratto; se il curatore opta per lo scioglimento del contratto, il promittente acquirente potrà insinuare al passivo il suo credito, ma solo relativamente agli eventuali acconti già versati, senza alcuna possibilità di chiedere il risarcimento del danno.

In ogni caso, qualora sia stata trascritta domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. prima dell’iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento al Registro delle Imprese, quest’ultima sarà opponibile e pertanto la procedura dovrà costituirsi per provocare lo scioglimento del contratto (qualora ne ricorrano i presupposti sopra descritti); pendente tale domanda, pertanto, e fino alla definizione del relativo procedimento, l’immobile che ne costituisce oggetto non potrà essere posto all’asta .

e) Lo stato locativo o di occupazione, i diritti di godimento di terzi, l’assegnazione della casa coniugale al coniuge separato.

La procedura concorsuale non determina lo scioglimento del contratto di locazione di immobili, salva la facoltà del curatore di recedere dal contratto quando la durata sia superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento ; parallelamente, non si determina, a seguito della vendita forzata, l’effetto purgativo per quanto riguarda i diritti di godimento di terzi (art. 2923 c.c.), salvo quanto previsto dal terzo comma dell’articolo 2923 c.c.; se, però, si tratta di locazione stipulata dal curatore, pendente la procedura concorsuale, la giurisprudenza ritiene che essa cessi con la vendita forzata .

Va da sé che, dello stato locativo, deve essere data evidenza, dapprima nella perizia di stima, trattandosi di circostanza che può incidere sulla valutazione dell’immobile, e poi anche nel bando; parimenti, dovrà essere evidenziato l’eventuale stato di occupazione senza titolo, ovvero l’esistenza di altri diritti di godimento di terzi, ed infine l’eventuale assegnazione in uso della casa coniugale al coniuge separato.

1. I diritti di prelazione

Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42).

L’art. 59 prevede espressamente il caso della vendita forzata, indicando che l’obbligo di denunzia compete all’acquirente «in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare …»; occorrerà, dunque, rendere evidente nel bando l’esistenza del vincolo di interesse storico artistico e del conseguente diritto di prelazione, circostanza che chiaramente è destinata a incidere sulla valutazione del bene e sulla determinazione di presentare l’offerta; va anche evidenziata nel bando la circostanza che il contratto di vendita dovrà essere sottoposto alla condizione sospensiva (meglio, risolutiva) del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte degli enti indicati nell’art. 60 T.U.; questa particolare fattispecie di prelazione impone, infatti, di notificare l’avvenuta alienazione, talché l’esercizio della prelazione si colloca a valle del trasferimento; quindi, per potersi far luogo alla vendita, occorrerà il deposito a mani del curatore del saldo prezzo.

Cessione di partecipazioni sociali.

L’eventuale diritto di prelazione previsto in statuto per l’ipotesi di cessione di partecipazioni sociali si applica anche alla vendita forzata; in questi casi occorre dare evidenza della prelazione del bando e prevedere un meccanismo di perfezionamento del trasferimento definitivo che consenta, agli organi della procedura, di effettuare la denuntiatio nel periodo che intercorre tra l’aggiudicazione e il trasferimento definitivo, ed al prelazionato, di esercitare il suo diritto nei termini previsti dallo statuto. È da notare, inoltre, il disposto dell'art. 2471 c.c., che va coordinato con l'eventuale disciplina della prelazione.

Prelazione agraria.

La prelazione agraria è esclusa in caso di vendita forzata (art. 8, comma 2, l. 26 maggio 1965, n. 590).

Prelazione urbana.

Il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, sembrerebbe, almeno prima facie da escludere; la giurisprudenza si era infatti sempre espressa in maniera costante per l’esclusione della applicazione della prelazione urbana al caso di vendita forzata; parimenti la dottrina ha sempre propeso per l’insussistenza della prelazione urbana sulla base di tre argomenti: in primo luogo, guardando la lettera dell’art. 38 l. n. 392 del 1978, che recita «nel caso in cui il locatore intenda trasferire», si deduce che l’atto traslativo debba essere volontario, carattere che ovviamente non appartiene alla vendita forzata; in secondo luogo, si ritiene che manchi il soggetto tenuto ad effettuare la denuntiatio, dato che questi non può essere il proprietario/locatore che è, al tempo stesso, debitore esecutato; infine, si osserva che il diritto di prelazione, la cui esistenza tende di solito a svalutare il bene oggetto della vendita e a scoraggiare la partecipazione di terzi alle trattative, sarebbe in conflitto con l’interesse presente, invece, in caso di vendita forzata, a vendere il bene al maggior prezzo possibile, al fine di soddisfare pienamente i creditori.

In questo contesto è però intervenuta una recente pronunzia della Suprema Corte, che riconosce il diritto di prelazione al conduttore in un’ipotesi di vendita fallimentare di un immobile locato per uso alberghiero, nel cui contratto sia subentrato il curatore del fallimento del locatore ex art. 80 l. fall.

Anche ove si accedesse alla soluzione negativa, escludendo la ricorrenza di un diritto di prelazione in capo al conduttore, sarebbe comunque possibile notificare al conduttore l’avviso d’asta per metterlo in condizione di avere notizia della vendita coattiva dell’immobile locato, e quindi di tutelare i propri interessi partecipando all’asta.

1. L’immobile in comproprietà.

Nel caso in cui l’immobile sia posseduto in regime di comproprietà tra il soggetto fallito ed altri soggetti, e qualora nessuno dei comproprietari manifesti l’eventuale volontà di rilevare la quota del fallito al prezzo di stima, oppure non sia possibile addivenire ad una bonaria divisione del bene, onde consentire la vendita per intero della porzione del bene assegnata in piena proprietà al fallito, occorre evitare un probabile infruttuoso esperimento di asta limitatamente alla quota di pertinenza della procedura.

Possono ipotizzarsi due possibili scenari:

– in caso di accordo con i comproprietari per porre in vendita, mediante asta, la piena proprietà:

al fine di consentire al curatore di procedere alla vendita all’asta della proprietà anche per le quote dei comproprietari non falliti, questi ultimi dovranno conferire al curatore un mandato irrevocabile avente ad oggetto, appunto, l’incarico di porre in asta anche le quote di loro proprietà, nonché di sottoscrivere per loro conto l’atto di vendita in esecuzione della eventuale aggiudicazione ; nella procura sarà indicato come il curatore debba impiegare il ricavato della vendita, per quanto attiene la quota di proprietà degli altri comproprietari; nell’ipotesi in cui, come spesso accade, l’intera proprietà del bene posto in asta sia oggetto di iscrizione ipotecaria, occorrerà inoltre preventivamente raccogliere il consenso del creditore ipotecario all’operazione di vendita, concordando con il medesimo le modalità di liberazione delle quote dell’immobile non oggetto della procedura dall’iscrizione di ipoteca, non essendo possibile procedere alla purgazione della medesima dalla totalità quote immobile con il decreto del giudice delegato ; in sostanza, si dovrà verificare se vi è accordo del creditore ipotecario e del comproprietario per soddisfare le ragioni del creditore ipotecario con tutto o parte del prezzo ricavato dalla compravendita di spettanza del comproprietario.

– in caso di mancato accordo con i comproprietari per porre in asta la piena proprietà:

potrà instaurarsi un giudizio divisionale per il quale sarà competente il Tribunale fallimentare ai sensi dell’art. 181 c.p.c., così come modificato dal D.L. n. 35/2005, convertito in L. 80/2005; pertanto il giudice delegato ordinerà comunque di procedere con la vendita dell’intero bene, delegandone se del caso le operazioni al notaio, con conseguente attribuzione ai comproprietari non falliti del controvalore in denaro delle rispettive quote in sede di riparto del ricavato d’asta.

1. Le spese condominiali.

Qualora l’immobile posto all’asta si ricomprenda all’interno di un condominio, occorrerà valutare la sorte delle spese condominiali maturate fino alla dichiarazione di fallimento e di quelle sorte successivamente a tale momento e fino al trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario: quanto alle prime, sarà onere dell’amministratore insinuarsi nel passivo una volta instauratasi la procedura concorsuale, per le seconde si tratterà invece di oneri prededucibili.

Resta comunque da valutare l’operatività del quarto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. in ordine alla solidarietà tra acquirente e venditore, con il limite delle spese maturate nell’ultimo anno e nell’anno precedente la vendita; a mente di tale norma, infatti, l’aggiudicatario potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese nella misura di quanto non soddisfatto in prededuzione dalla procedura, salva facoltà di rivalsa sulla procedura; occorrerà dunque valutare se di tali circostanze debba essere fatta menzione nella perizia e/o nel bando.

La predisposizione del bando

1. Il contenuto informativo minimo del bando e il suo rapporto con la perizia di stima.

La funzione del bando è di offrire agli interessati una chiara e completa informazione sugli aspetti procedurali dell’asta, sulla natura del lotto e dei suoi eventuali gravami o vizi, sulle condizioni di vendita e sui modi e termini del trasferimento a seguito dell’aggiudicazione.

Riguardo agli aspetti procedurali dell’asta il bando recherà indicazione del contenuto dell’offerta, delle modalità di presentazione della stessa, e delle modalità di partecipazione all’incanto.

Per quanto invece riguarda alle indicazioni relative al lotto, sarà opportuno inserire nel bando un richiamo espresso alla necessità di prendere visione della perizia, non potendosi trasfondere nel bando tutte le informazioni di dettaglio in essa contenute.

Può essere utile, soprattutto nel caso di beni il cui stato urbanistico può subire delle variazioni nel tempo, dare evidenza di tale circostanza anche nel bando, rimettendo all’aggiudicatario l’onere di assumere in autonomia informazioni aggiornate stato del lotto.

Normalmente nel bando vengono poste in evidenza quelle circostanze rilevanti relative al lotto che possono incidere sulla valutazione dell’aggiudicatario, come: lo stato di occupazione del lotto, l’esistenza di gravami non purgabili (es. servitù), l’esistenza di difformità urbanistiche particolarmente rilevanti, lo stato di non funzionamento o la mancanza di alcuni impianti; per tutte le circostanze che, comunque risulteranno in maniera più analitica descritte nella perizia di stima, sarà opportuno indicare che, in caso di discordanza dalle risultanze del bando e le risultanze della perizia, queste ultime debbano avere la prevalenza.

Nell’ipotesi di bando d’asta per un rilevante numero di notti al bando può essere allegata una tabella riepilogativa descrittiva dei singoli lotti, per facilitarne la leggibilità.

Nel bando, poi, normalmente, si farà riferimento alle particolari caratteristiche della vendita coattiva e dalla circostanza che essa non è soggetta a garanzia per vizi o mancanza di qualità, ed infine, saranno indicate le modalità di trasferimento del bene, i termini entro i quali debba essere versato il saldo prezzo, la possibilità di sospensione della vendita dell’ipotesi di offerte migliorativa, il regime fiscale del trasferimento e gli altri oneri posti a carico dell’aggiudicatario (es. di dotazione di APE o di regolarizzazione catastale).

1. Le offerte al ribasso

Dall'applicazione pratica si è riscontrato che una delle migliori opportunità offerte da questo particolare tipo di procedura, rispetto alla procedura prevista dal c.p.c., è la possibilità, da valutarsi dal curatore, di prevedere che l’offerente possa presentare sia un’ordinaria offerta pari alla base d’asta, sia un’offerta per un importo inferiore, anch’esso indicato nel bando (c.d. “base d’asta delle offerte residuali”); il meccanismo con cui queste categorie di offerte interagiscono tra loro, previsto dalla prassi del Tribunale fiorentino, è il seguente :

– se vi sono una o più offerte pari a base d’asta, si farà luogo alla aggiudicazione (nel caso di una sola offerta) o si aprirà l’incanto fra queste offerte; in questo caso le offerte residuali non verranno considerate;

– se non vi è alcuna offerta pari alla base d’asta, si considereranno le offerte residuali con le stesse modalità di cui sopra e quindi se vi è un’unica offerta si procederà alla aggiudicazione, se le offerte sono più, si procederà all’incanto.

In tutte le ipotesi di aggiudicazione per importo inferiore alla base d’asta, si tratterà di un’aggiudicazione provvisoria, nel senso che l’offerta rimarrà vincolante per l’offerente per un certo periodo da indicarsi del bando (in genere trenta giorni), per dar modo al curatore di munirsi dell’autorizzazione all’accettazione dell’offerta (inferiore alla base d’asta), da parte degli organi della procedura; ottenuta l’autorizzazione, il curatore ne effettuerà notificazione all’offerente rendendo definitivamente vincolante l’offerta, e definitiva l’aggiudicazione; dalla data di questa notifica decorreranno i termini per il perfezionamento della vendita secondo quanto previsto nel bando.

Quest’opportunità consente di abbreviare i tempi di aggiudicazione, e si presenta particolarmente interessante vuoi per le vendite immobiliari, in specie nelle ipotesi in cui il curatore ritenga improbabile una collocazione immediata a valore di stima, vuoi per le vendite relative ai complessi aziendali, nelle quali la tempestività della collocazione dell’azienda è determinante per le sorti della stessa.

1. La manifestazione di interesse che precede la pubblicazione del bando.

Può presentarsi, nella pratica, l’ipotesi in cui un soggetto, interessato all’acquisto di un bene, si rivolga al curatore sottoponendogli la sua offerta; per conciliare l’esigenza di non far cadere la manifestazione di interesse, con la necessità di esperire la procedura competitiva, una prassi comunemente seguita è la seguente:

 – il curatore provvede a raccogliere dal soggetto interessato:

1. un’offerta di acquisto che deve essere dichiarata irrevocabile per un certo periodo di tempo, occorrente per bandire l’asta;
2. una cauzione, di importo congruo, usualmente rappresentata da un assegno circolare intestato alla procedura;
3. un impegno, da parte dell’offerente, a partecipare alla futura asta, secondo l’usuale procedura seguita, presentando un’offerta per l’importo convenuto e la relativa cauzione; in sede di partecipazione all’asta la cauzione consegnata con l’offerta di acquisto al curatore verrà conteggiata in acconto della cauzione da prestare per la partecipazione all’asta;

– il curatore può, quindi, rappresentare l’offerta (che presenta caratteri di serietà) agli organi della procedura, che potranno valutare la convenienza di aprire una procedura di vendita competitiva sulla base dell’offerta ricevuta, assicurando comunque trasparenza alla procedura di vendita.

Tenuta dell’asta e aggiudicazione

1. La determinazione dell’offerta minima.

La procedura di vendita competitiva è, per sua definizione, flessibile, con l’unico vincolo che la vendita debba avvenire sulla base di una stima effettuata da un esperto; non è invece necessario prevedere, rispetto alla base d’asta, un rilancio minimo ai fini della aggiudicazione; nell’ ipotesi di diserzione dell’asta, se non era stata prevista la possibilità di presentazione di offerte residuali, sarà il curatore a determinare la nuova base per le aste successive, o in base a quanto già previsto nel programma di liquidazione, o con un passaggio autorizzativo dagli organi della procedura.

1. L’offerta per persona da nominare.

La prassi seguita dal Tribunale di Firenze, per assicurare il massimo della trasparenza e del controllo anche dal punto del contrasto al riciclaggio e alle turbative è nel senso di ammettere offerte effettuate per persona da nominare, purché precedute da procura notarile (di data anteriore a quella fissata per l’incanto); in mancanza, l’aggiudicazione del bene avverrà a nome dell'offerente; per le stesse ragioni, non è possibile richiedere l’intestazione del bene aggiudicato in comunione con altri soggetti, salvo il caso dell’acquisto ex lege in comunione legale.

1. Quando diventa definitiva l’aggiudicazione?

L’articolo 108 consente al fallito, al comitato dei creditori, ed anche ad altri interessati, di fare istanza al giudice delegato affinché sospenda la vendita, entro 10 giorni dal deposito in cancelleria della documentazione relativa alla procedura di vendita (copia del verbale di aggiudicazione, e notifiche ai creditori ipotecari muniti di privilegio); decorso questo termine senza che sia stata proposta alcuna istanza, l’aggiudicazione può dirsi definitiva, salva sempre la possibilità che pervenga al curatore un’offerta migliorativa, debitamente cauzionata, per un importo non inferiore al 10% del prezzo offerto, ai sensi del quarto comma dell’articolo 107; in tale ipotesi, che può verificarsi fino al giorno della vendita, sarà fissato un nuovo incanto, al quale potranno partecipare nuovamente tutti gli interessati, previa domanda di partecipazione e versamento della cauzione; sono esentati dal presentare ulteriore domanda di partecipazione l'aggiudicatario provvisorio (decaduto) e l'offerente in aumento, che parteciperanno così di diritto al nuovo incanto; l'avviso di nuovo incanto sarà loro notificato a cura del curatore.

Nel caso, poi, delle aste con offerte residuali, l’aggiudicazione è, come detto, solo provvisoria, benché vincolante per un certo periodo, come previsto dal bando; ove l’offerta sia accolta sarà cura del curatore provvedere alla notifica dell’accettazione all’aggiudicatario provvisorio e la ricezione di tale comunicazione determinerà l'aggiudicazione definitiva a tutti gli effetti.

Il trasferimento all’aggiudicatario

Prima della riforma, il titolo di trasferimento, nell'ambito della vendita fallimentare, era costituito da un decreto di trasferimento del giudice delegato; nella procedura che stiamo esaminando il titolo di trasferimento non è espressamente disciplinato; la ricostruzione effettuata da parte della dottrina , è che il curatore possa prevedere oltre al rinvio integrale alla procedura del c.p.c. sia per l'individuazione dell'aggiudicatario sia per il successivo trasferimento, anche un rinvio frazionato alla sola fase del trasferimento; in questo caso il rinvio alle regole del c.p.c. implicherebbe la soluzione di ogni problematica relativa al titolo di trasferimento; vi è però da osservare che, se la ratio della “privatizzazione” della procedura di vendita è quella di decongestionare le cancellerie fallimentari, e di rendere più spedito l’iter che porta dall’aggiudicazione al trasferimento definitivo all’aggiudicatario, il ricorso al decreto di trasferimento anziché all’atto notarile mal si giustifica; quando, invece, il curatore non ha previsto nel programma di liquidazione alcun rinvio alle regole del c.p.c., ci si è chiesti quale sia la disciplina del trasferimento in capo all'aggiudicatario; in sostanza qual è il titolo di acquisto, qual è il momento in cui si verifica l'effetto traslativo, se occorre dare atto e con quali conseguenze delle caratteristiche e degli eventuali difetti del bene trasferito in materia di normativa urbanistica, fiscale, catastale, ecc.

Come è stato osservato, non si tratta di pure disquisizioni teoriche ma di questioni che possono incidere in concreto sull'efficienza della procedura di vendita fallimentare: «un acquisto il cui titolo manchi di corretti riferimenti ad elementi identificativi del bene (si pensi ai dati catastali, o, più in genere, alla corretta identificazione del bene venduto), o di elementi rilevanti dal punto di vista giuridico, funzionale, economico (si pensi ai dati edilizi ed urbanistici, all’agibilità, ai dati sulla situazione energetica dei fabbricati, etc.), corre il rischio, una volta acquistato dal fallimento, di essere poi difficilmente "spendibile" sul mercato, se non di essere addirittura del tutto incommerciabile: in tal caso, anche solo la “opacità” del titolo, non consentendo l’effettiva comprensione di elementi giuridicamente o economicamente rilevanti, facilmente si tradurrà in una minore appetibilità del bene, svilendone il valore di realizzo», ed è proprio in questa sede che può apprezzarsi come l'intervento del notaio possa rendere più efficiente la liquidazione fallimentare, nell'ottica di garantire all'acquirente «un diritto contraddistinto da garanzie di certezza e di autenticità, spendibile con certezza nel mercato delle contrattazioni, e perciò in linea con le previsioni normative, anche per quanto riguarda la rispondenza dell’attività aziendale ai titoli amministrativi, le conformità urbanistico-edilizie, di agibilità, di sicurezza degli impianti, della normativa sul risparmio energetico, etc.».

Sul primo punto, vale a dire sulla individuazione del titolo di acquisto, è da escludere che questo possa essere costituito dal verbale di aggiudicazione, come è da escludere che il titolo di acquisto debba essere necessariamente costituito da un decreto di trasferimento, circostanza quest'ultima che andrebbe a svuotare di gran parte della sua efficacia la riforma fallimentare su questo punto, rendendo comunque onerosa la procedura di liquidazione per il sistema giudiziario.

Sulla base di queste considerazioni, si giunge quindi alla conclusione che il trasferimento in capo all'aggiudicatario deve conseguire necessariamente da un formale titolo di acquisto ad hoc, che nel nostro sistema è rappresentato dall'atto pubblico o dalla scrittura privata autenticata.

Alle stesse conclusioni giunge altra dottrina: «quando la liquidazione segue procedure competitive, il perfezionamento della vendita avviene mediante la stipulazione di un contratto di diritto privato tra il curatore e l’aggiudicatario del bene. In tal caso, infatti, la vendita è un’attività del curatore, sia vi provveda direttamente, anche eventualmente delegando alcune fasi della stessa ad altri professionisti, sia vi provveda indirettamente, affidando l’intera operazione a terzi professionisti, come appunto i notai, e il ricorso alle procedure competitive serve soltanto ad individuare il miglior soggetto offerente, e dunque l’acquirente del bene.

Ciò posto, ritengo che nulla osti a che la procedura affidi la redazione dell’atto necessario al perfezionamento della vendita allo stesso notaio che ha gestito la liquidazione.

Il ruolo di terzietà e garanzia del notaio non viene infatti meno per il fatto che egli interviene anche nel momento conclusivo della procedura, essendo egli soggetto a tutte le responsabilità (non lievi) che l’ordinamento di settore gli impone. Ne consegue che egli, in occasione del perfezionamento del contratto di vendita all’esito di una procedura competitiva ex art. 107 l. fall., deve comunque verificare che sussistano tutti i presupposti di legge per darvi seguito, restando responsabile di eventuali errori».

Il decreto di purgazione dei gravami

1. I gravami cancellabili e non.

Una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché le trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo (art. 108 comma 2).

Il potere attribuito al giudice delegato di purgare i gravami conferma l’opinione secondo cui la vendita dei beni fallimentari è attività di vendita forzata cui si applicano gli artt. 2919 e ss. c.c.

La cancellazione riguarda qualsiasi gravame inerente il bene, e quindi iscrizioni relative ai diritti di prelazione (ipoteche e privilegi speciali), trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi, “ogni altro vincolo” che sia stato imposto sul bene.

Non può essere cancellata la trascrizione delle domande giudiziali con le quali i terzi pretendano la proprietà o altro diritto reale sul bene oggetto della vendita, ma la cancellazione dei gravami riguarda i gravami trascritti e iscritti sia anteriormente sia posteriormente alla sentenza dichiarativa di fallimento.

Nella prassi, il curatore trasmette al giudice delegato, unitamente alla copia dell’atto di vendita nel quale saranno riportati i mezzi di pagamento del saldo prezzo, una bozza del decreto di cancellazione dei gravami predisposta dal notaio, e la certificazione notarile ipo-catastale “di chiusura” che individua i gravami da purgare ed i beni dai quali essi debbano essere purgati.

1. Le formalità di registrazione e ipotecarie relative al decreto di purgazione.

Una volta emesso il decreto di purgazione, ed ottenuto dalla cancelleria il numero di repertorio, è prassi che il curatore o il notaio provvedano alle formalità di registrazione fiscale del medesimo; la prova dell’avvenuto versamento dell’imposta di registro deve essere consegnata alla cancelleria del tribunale per ottenere una copia autentica del decreto di purgazione munito della attestazione che al momento del suo rilascio non sono proposte opposizioni; si ritiene che questa copia autentica debba essere rilasciata necessariamente dal cancelliere (e non possa essere rilasciata dal curatore), dovendo costituire titolo per l’annotamento ipotecario; il notaio provvederà quindi agli annotamenti ipotecari conseguenti, con fondi della procedura, e, a formalità eseguite, consegnerà la prova dell’avvenuta purgazione sia al curatore (affinché ne effettui il deposito in cancelleria) che all’ aggiudicatario.

Il particolare utilizzo della RAN come vendita competitiva nelle dismissioni degli enti pubblici Preliminarmente 

L’Ente stipula una convenzione con il Consiglio notarile distrettuale competente per territorio, per la dismissione del proprio patrimonio, individuando come modalità di vendita competitiva, l’asta telematica notarile, e prevedendo l’incarico al notaio per l’esperimento dell’asta e della successiva vendita.

Il contenuto di una Convenzione Tipo è generalmente declinabile come segue:

L’Ente affida al CND l'incarico di impostare e coordinare le procedure d'asta telematica per la vendita e quindi la vendita del suddetto immobile e, pertanto, di:

a) svolgere una funzione di coordinamento al fine di consentire il concreto rispetto delle attività, delle modalità e delle tempistiche di esecuzione, anche secondo quanto contenuto negli allegati alla Convenzione;

b) individuare il nome del notaio incaricato nel rispetto dei principi di oggettività, trasparenza e turnazione di cui agli artt. 34 e 35 del vigente Codice deontologico e alla delibera dell’Anac di approvazione del Piano anticorruzione n. 831 del 3 agosto 2016;

c) ricevere da parte del notaio come sopra individuato la formale accettazione dell’incarico previa visione della documentazione del lotto;

d) concordare con il notaio incaricato il calendario delle aste tenuto conto delle indicazioni pervenute dall’Ente sui tempi previsti per la pubblicazione dell'avviso e per lo svolgimento delle aste;

e) permettere al notaio incaricato di inserire nel sistema informatico di gestione delle aste le informazioni e i documenti relativi all'immobile oggetto di asta, secondo le modalità specificate nella Convenzione;

f)  permettere a chiunque di accedere a pagine internet dove trovare i bandi pubblicati dall’Ente, compresi quelli già conclusi, e fornire le informazioni necessarie a chiunque voglia partecipare alle aste i cui singoli avvisi saranno pubblicati anche direttamente dal Notaio Banditore.

L’Ente si impegna preventivamente a:  

a) rendere disponibili al notaio incaricato e al CND, i dati e i documenti dell'unità immobiliare da porre all'asta e le altre informazioni indispensabili alla pubblicazione degli avvisi d'asta, alla gestione della procedura di vendita con il sistema dell’asta telematica e alla eventuale stipula di tutti gli atti conseguenti, nei tempi e nei modi previsti dalla presente convenzione nonché dalle procedure di gara prestabilite e nel rispetto delle norme vigenti;

b) comunicare al CND e al notaio incaricato la situazione di fatto e di diritto esistente sul lotto anche in merito alla sussistenza di eventuali titolari del diritto di opzione o prelazione all'acquisto, il tutto con modalità, anche informatiche, che consentano la verifica in tempo reale a beneficio di tutti gli attori del processo;

c)  comunicare – ove ne ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi – tempestivamente agli aventi diritto la facoltà di esercitare l’opzione o la prelazione, previste dalla normativa, indicando che in caso di acquisto il notaio rogante sarà individuato dai Consigli notarili distrettuali attraverso la procedura di turnazione prevista per l’individuazione dei notai banditori nel rispetto dei principi di oggettività, trasparenza e turnazione di cui agli artt. 34 e 35 del vigente Codice deontologico e alla delibera dell’Anac di approvazione del Piano anticorruzione n. 831 del 3 agosto 2016.

Dopo la sottoscrizione della Convenzione  

L’Ente, secondo quanto previsto nella Convenzione, procede alla pianificazione del piano di dismissione; in detta fase il singolo Consiglio notarile distrettuale, ove richiesto, potrà anche avvalersi del supporto dell’Ufficio Aste del Consiglio Nazionale del Notariato.

Pubblicazione del Bando ed esperimento delle aste   

L’Ente provvede alla pubblicazione e alla pubblicità del Bando, con le forme stabilite, anche mediante pubblicazione su quotidiano e/o su siti internet abilitati.

Il notaio provvede alla pubblicazione dell’Avviso d’Asta sui portali del Sistema integrato per le Aste e gli Avvisi notarili.

Il notaio provvede ad esperite l’asta, secondo le modalità previste dal Bando e dal Disciplinare, e, nei casi previsti, redige il Verbale d’Asta.

Dopo l’aggiudicazione   

Il notaio fornisce all’Ente le copie autentiche del verbale di aggiudicazione.

Entro il termine fissato dal bando, si perfeziona la vendita (con l’eventuale collegato mutuo fondiario), avanti al notaio con il versamento del saldo prezzo.

Prospettive di utilizzo ulteriori dell'asta RAN 

Sono sempre maggiori gli ambiti nei quali sia il legislatore, ma anche il privato, valuta opportuno procedere all'individuazione del contraente, nell'ambito di una operazione di vendita, con modalità competitive; per tutte tali ipotesi, l'asta telematica con l'intervento del notaio può rappresentare una valida opportunità, anche in considerazione del fatto che rappresenta ormai un modello ampiamente collaudato e dal costo di esercizio decisamente contenuto; alcune ipotesi di utilizzo possono essere:

– la Dismissione di patrimoni di Enti pubblici o di Enti morali a livello locale;

– le Liquidazioni coatte amministrative;

– le vendite competitive di immobili derivanti da prestiti vitalizi ipotecari, leasing immobiliari, mutui al consumatore e alle imprese garantiti da patto marciano;

Infine un nuovo scenario potrebbe aprirsi con il diffondersi dell'asta tra privati (v. lo Studio CNN 153-2014C e la relazione tenuta al Convegno della Fondazione del Notariato del 5 maggio 2016 a Roma), che può costituire una opportunità al di fuori delle ipotesi dell’asta giudiziaria, per altri soggetti interessati a ipotesi di aste tradizionali o aste telematiche:

– Grandi privati: banche, SGR, società di leasing, assicurazioni, fondazioni, imprese, etc.;

– Imprese: costruttori, imprenditori in genere, etc.;

– Piccoli privati: eredi, proprietari di beni indivisi, etc.

Per tali soggetti l’asta può rappresentare un nuovo tipo di negoziazione immobiliare fuori dalle ipotesi classiche, dove il venditore assume un impegno vincolante, privilegiando l'esigenza di liquidare celermente un patrimonio rispetto all'esigenza di ottenere un corrispettivo il più possibile elevato, e l'acquirente riceve garanzie maggiori rispetto ad una modalità di vendita tradizionale.