Il conto corrente dedicato e i conseguenti obblighi in capo al notaio

di Vera Tagliaferri

Notaio in Crema

L’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147 ha introdotto una nuova disciplina sul deposito obbligatorio del prezzo, di imposte e di altre somme inerenti l’atto presso il notaio[[1]].

Il punto centrale del nuovo dettato legislativo è l’introduzione dell’obbligo di deposito di somme presso il notaio in apposito conto separato e in particolare di una somma sufficiente a coprire il saldo del prezzo, delle imposte e di altre eventuali somme connesse all’incarico, con uno speciale effetto segregativo delle somme ivi depositate rispetto al patrimonio del notaio e di quello delle parti[[2]].

La novità assoluta è la previsione di un conto corrente dedicato che costituisce patrimonio separato rispetto al patrimonio del notaio, non entrando perciò né nel suo regime patrimoniale né nella sua successione. 

Il conto corrente dedicato come strutturato dal legislatore richiede una serie di accorgimenti e di adempimenti, sia sostanziali che formali, tutti aventi la finalità di rendere effettiva la miglior tutela della circolazione della ricchezza, rappresentata da immobili e aziende. 

Tale disciplina, perciò, ruota attorno alla figura del notaio, per la sua applicazione e per il rispetto dei suoi contenuti. In particolare, il notaio ha almeno quattro obbligazioni nuove derivanti da questa normativa: accertare quali siano le somme da versare in detto conto corrente e quantificarle, riceverle in deposito, custodirle sul conto corrente dedicato ed infine rilasciarle a favore dell’avente diritto, lo Stato quanto agli interessi, il venditore quanto al prezzo, il condominio quanto alle spese, il notaio stesso quanto all’onorario e l’Agenzia delle entrate quanto alle relative imposte.

Il conto corrente dedicato ha almeno tre finalità. La prima è quella di verificare che il notaio utilizzi le somme che riceve a titolo di tributi e di anticipazioni non soggette ad iva per pagare effettivamente l’Agenzia delle entrate, l’Archivio, le visure e la camera di commercio. La seconda finalità è quella di evitare che dette somme, destinate al soddisfacimento di un interesse protetto dal legislatore, non si confondano con il patrimonio del notaio e siano da tale patrimonio separate, proprio in considerazione della loro destinazione. Infine, la terza finalità è quella di assicurare che dette somme non possano essere mai aggredite perché la destinazione prevale sui creditori, anche delle parti mandanti. 

Alla luce di queste prime osservazioni, possiamo con certezza affermare che il conto corrente dedicato è un conto corrente con caratteristiche specifiche ben definite e in particolare con l’obbligo di versamento di alcune somme espressamente individuate dalla legge e la segregazione delle somme in esso versate; di tenuta di un prospetto contabile al fine di permettere le ispezioni sulla corretta gestione del conto corrente in questione; infine, di accantonamento degli interessi destinati ai finanziamenti agevolati alle Pmi.

Patrimonio separato

A norma dell’art. 1, comma 65, della legge n. 147 del 2013, «gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabili ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata».

Il legislatore utilizza l’espressione patrimonio separato, che ha una connotazione non definita dalla legge ma solo dagli interpreti[[3]] e, per accertarsi che gli effetti voluti per questa specifica figura di separazione non potessero essere fraintesi, specifica che le somme depositate sul conto dedicato, ed i corrispondenti crediti al pagamento ed alla restituzione, sono «impignorabili a richiesta di chiunque». Né i creditori del notaio, né quelli delle parti possono, quindi, procedere ad atti esecutivi sulle suddette somme[[4]].

L’introduzione di una nuova forma di separazione patrimoniale ha una decisa valenza sistematica[[5]]. Si pone come una deroga normativa alla regola generale dell’art. 2740 c.c. che ha insita la unità del patrimonio di ciascuno: la scissione patrimoniale contrasta, infatti, sia con il principio di patrimonio unico sia con quello di universalità della responsabilità. Inoltre, si pone come una deroga indiretta alla par condicio creditorum, perché solo alcuni fra i creditori hanno diritto di rivalsa sul patrimonio separato[[6]]. 

I patrimoni separati già riconosciuti nel nostro ordinamento si pongono, perciò, come eccezioni alla regola, supportate dal fatto che il legislatore, per tali situazioni, ha valutato l’esistenza di un interesse meritevole di tutela al punto da concedere la creazione di un secondo patrimonio privo di titolarità giuridica facente capo ad un unico soggetto[[7]].

Nel caso specifico, il legislatore ha evidentemente ritenuto che la separazione potesse giovare non solo all’interesse concreto delle parti, ma soprattutto alla miglior circolazione dei beni e alla minor conflittualità dei trasferimenti immobiliari, che ricevono una ulteriore garanzia dall’operato del notaio.

Il patrimonio separato tutela le parti rispetto ad eventi che possono comportare la confusione di tali somme con altre di proprietà del notaio ed evitare che le somme su detto conto convogliate non possano in alcun modo rientrare nella successione del notaio né tanto meno nelle pretese che un coniuge separando o divorziando potrebbe vantare; infine, dette somme devono essere escluse dal computo del patrimonio anche nel caso di contribuzione al mantenimento dei figli. La normativa, perciò, in via mediata ha la finalità di evitare che tali somme possano finire nelle mani di eredi, coniugi e figli, che certamente non possono offrire le stesse garanzie di terzietà e imparzialità, né essere tenuti al pagamento delle imposte con la medesima solerzia del notaio sostituto o responsabile di imposta. 

La segregazione, perciò, non è lo scopo della norma, che rimane la destinazione, ma costituisce lo strumento per realizzarla. 

La scelta di creare una nuova tipologia di conti correnti dedicati le cui caratteristiche sono specifiche ed applicate solo ad essi ed imposte garantisce la conoscibilità di tale destinazione.

Le regole che presidiano la gestione di questo patrimonio sono più simili a quelle di un patrimonio segregato piuttosto che separato, dove per segregato si intende quel patrimonio caratterizzato dalla mancanza di una comunicazione bidirezionale tra il patrimonio e il soggetto che ne è titolare[[8]]. Questo perché, nella amministrazione del conto corrente dedicato, la regola generale è che il notaio non ha potere di ingerenza: il fatto che le condizioni siano nella prassi ormai standardizzate (e che il denaro sia l’unico bene che costituisce il patrimonio separato) elimina molto del potere di gestione del notaio, che non potrà scegliere il conto più remunerativo, né tantomeno gli interessi generati andranno a suo favore. 

Prospetto contabile

Il comma 66-bis dell’art. 1, l. n. 147 del 2013 prevede che il notaio possa recuperare alcune somme dal conto corrente dedicato, e precisamente le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63, solo a seguito di redazione di apposito prospetto contabile.

Quanto alle modalità di redazione dell’apposito prospetto contabile, il legislatore non ha fornito specifiche indicazioni; per tanto, si può ritenere che il professionista sia libero di adottare qualsiasi forma nella predisposizione del prospetto a condizione di rendere possibile la ricostruzione delle somme prelevate e delle somme effettivamente prelevabili.

In effetti, la finalità di tale prospetto è la trasparenza della gestione da parte del notaio. È, perciò, opportuno che gli elementi/movimenti siano indicati analiticamente con riferimento ai singoli atti o in forma aggregata, di modo che, in combinata lettura con l’estratto conto, sia facilmente identificabile il versamento (in relazione a uno o più repertori, soprattutto se anticipati dal notaio), il pagamento (agenzia delle entrate per singolo repertorio, tassa archivio per mensilità) e il prelievo (in relazione al periodo prescelto dal notaio per tenere la contabilità).

Il notaio è obbligato a conservare idonea documentazione degli specifici impieghi delle somme depositate sul conto dedicato e successivamente utilizzate. Detta documentazione altro non è che il complesso delle ricevute di pagamento e in particolare, per i versamenti dei tributi collegati alla registrazione degli atti la documentazione sarà rappresentata dallo stesso adempimento unico e dai relativi modelli di pagamento. Invece, con riferimento alle spese anticipate in nome e per conto della clientela il notaio potrà utilizzare la medesima documentazione valida ai fini fiscali[[9]]. 

Ciò significa che la fattura è necessaria per provare il legittimo recupero delle somme e l’indicazione della fattura sarà l’unica giusta causale di prelievo o di giroconto a favore di altro conto corrente del notaio; sino al momento della fatturazione, infatti, le somme saranno promiscue, non risultando collegate ad una specifica attività del notaio.

Nel rendiconto è opportuno che vengano indicati, con riferimento agli importi prelevabili e prelevati, gli estremi delle fatture emesse. L’indicazione degli estremi risponde ad esigenze di semplificazione permettendo anche di effettuare un prelievo unico cumulativo[[10]].

Le questioni relative al conto corrente dedicato non sono soltanto di inquadramento teorico ma soprattutto di gestione pratica.

Infatti, la normativa è molto scarna e l’autonomia del notaio nella gestione del conto corrente è decisamente ampia. Ogni notaio potrà scegliere fra la possibili ipotesi quella più consona alle dimensioni dello studio e ai volumi di lavoro, considerando che è necessario bilanciare i maggiori costi derivanti non solo dalla tenuta di un altro conto, ma soprattutto dalla rendicontazione necessaria e dai costi contabili, da un lato, e la gestione trasparente minima necessaria in conformità alla finalità normativa, dall’altro lato.

Le somme da depositare 

L’art. 63 contempla distintamente tre tipologie di deposito di somme sul conto corrente dedicato, una prima situazione strettamente obbligatoria, disposta dalla lettera a), una seconda ipotesi introduce il deposito volontario e non imposto in relazione al saldo, di cui alla lettera c), ed infine un’ultima previsione di deposito ugualmente volontario e non imposto, a carattere prettamente fiduciario, disciplinata dalla lettera b).

Il deposito obbligatorio di imposte, tasse, anticipazioni e onorario notarile

La lettera a) dell’art. 63 impone al notaio il versamento sul conto corrente dedicato di tutti i tributi riscossi dal notaio in relazione al c.d. adempimento unico quali, ad esempio, le imposte di registro, l’imposta di bollo, le imposte ipotecarie e catastali. Devono, inoltre, transitare sul predetto conto corrente anche le anticipazioni escluse da Iva ai sensi del citato art. 15, come, ad esempio, l’imposta di bollo, i diritti di segreteria versati alla CCIAA, la tassa archivio e gli oneri sostenuti per le visure, ad eccezione, però, dei compensi spettanti ai visuristi che, ove addebitati al cliente, devono in ogni caso essere assoggettati ad Iva[[11]].

Sono, invece, soggette all’obbligo di versamento le spese anticipate di cui all’art. 15 primo comma numero 3) del d.P.R. n. 633 del 1972.

In definitiva, si tratta di tutte le somme da pagare al notaio in relazione all’attività dallo stesso prestata, a titolo di anticipazione di imposte e tasse per le quali lo stesso notaio sia responsabile d’imposta, ovvero sostituto d’imposta. 

L’obbligo di deposito scatta solamente in relazione a due tipologie di attività del notaio: gli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale. 

Il deposito facoltativo del prezzo e delle somme destinate all’estinzione di oneri

La lettera c) del comma 63 introduce, insieme al conto corrente dedicato, il deposito del prezzo facoltativo presso il notaio; tale lettera prevede, infatti, l’obbligo di versare sul conto corrente dedicato l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito.

La lett. c) del comma 63 specifica che il notaio è tenuto a versare sul conto dedicato l’intero prezzo o il saldo; però, è opportuna una lettura aperta della normativa, concedendo al notaio la facoltà di accettare, su mandato delle parti, anche una somma inferiore al corrispettivo o al saldo, ben potendo tale scelta essere comunque effettuata nel rispetto dell’interesse specifico delle parti, che la norma è destinata a tutelare[[12]].

Il legislatore con tale lettera disciplina un contratto facoltativo, con facoltà di richiesta a vantaggio anche di una sola delle parti del contratto, con contenuto minimo essenziale obbligatorio e contenuto integrativo lasciato alla scelta delle parti, fra le quali figura anche il notaio[[13]].

La norma esclude dal suo campo di applicazione la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione, come anche gli importi già versati in sede di preliminare. Si deve segnalare a tal proposito come sia di ampia portata tale esclusione, comprendendo in essa anche le ipotesi di preliminare notarile. Nel caso in cui il notaio sia richiesto di ricevere una somma qualificata dalle parti come caparra o acconto prezzo, da trattenere, versare sul conto corrente dedicato e consegnarla al venditore solo all’esito della trascrizione del contratto preliminare, ben potrà eseguire detto incarico ma riceverà le somme ai sensi della lett. b) comma 63 art. 1, l. n. 147 del 2013.

Il deposito facoltativo

Il comma 63, lettera b), prevede il deposito su conto corrente dedicato di tutte le somme affidate al notaio e soggette ad annotazione nel registro somme e valori (di cui alla legge n. 64 del 1934). 

Tale previsione rappresenta un’apertura importante alla disciplina introdotta. Infatti, tutte le somme che le parti decidessero di affidare al notaio godrebbero della importante tutela data dalla segregazione.

Questo significa che le parti potrebbero decidere di depositare il prezzo di fattispecie non previste dalla normativa in commento, ma potrebbero anche depositare somme estranee addirittura ad un contratto di vendita[[14]].

Anche prima della l. n. 147 del 2013 era possibile lasciare somme in deposito al notaio, utilizzando tutta la regolamentazione specifica dell’ordinamento del notariato sulle somme e valori depositate in via fiduciaria e sul registro obbligatorio correlato[[15]]. 

Le due importanti differenze rispetto al passato sono una sostanziale ed una, invece, più banale di maggior diffusione dell’istituto. Infatti, lasciando già altre e ben più importatati somme in deposito al notaio, la parte avrà più dimestichezza nel richiedere di utilizzare lo strumento del deposito fiduciario.

Sotto il profilo sostanziale, invece, la segregazione del conto corrente dedicato costituisce una importante garanzia di facile distinzione delle somme e recupero delle stesse per le ipotesi di accadimenti straordinari e imprevedibili.

Unica particolarità del deposito di tali somme è che la regolamentazione dello svincolo sia completamente libera all’autonomia delle parti, proprio in considerazione della natura facoltativa del deposito.

Intestazione del conto corrente e associazione fra notai

Il conto corrente deve essere intestato al notaio con specifica dicitura che riconduca alla l. n. 147 del 2013 per permettere che operi la segregazione di cui al comma 65.

Detto conto deve essere intestato al solo notaio: una diversa interpretazione del testo contrasterebbe con l’esclusione delle somme depositate dalla successione del notaio, e dal suo regime patrimoniale della famiglia. 

La questione si complica nell’ipotesi in cui il notaio sia parte di un’associazione. La norma, infatti, nulla dice in merito; però, poiché la ratio è che il notaio è sostituito di imposta e che la responsabilità del pagamento è una responsabilità personale, pare opportuno che il conto corrente dedicato sia intestato al notaio.

Ugualmente non emergono impedimenti a che il conto corrente sia intestato personalmente ai due o tre notai in associazione, salva la difficoltà di tenere un attento prospetto contabile ex comma 66-bis, che sia facilmente verificabile dalla commissione ispettiva.

Infine, in assenza di specifiche disposizioni, nulla osta a che il conto corrente sia intestato all’associazione.

Scelta dell’istituto bancario e affidamenti sul conto corrente dedicato

La legge non stabilisce i criteri per la scelta della banca presso cui aprire il conto corrente dedicato. Si deve ritenere che tale scelta spetti al notaio, anche perché non esiste un interesse specifico sul punto, visto che gli interessi al netto delle spese non saranno di competenza né delle parti né del notaio, ma sono destinati, a norma del comma 67 ai fondi per il credito agevolato alle piccole e medie imprese; la segregazione disposta dal comma 65 evita che possa sussistere un valutazione in merito alle modalità di custodia e conservazione scelte dal notaio.

Il conto corrente dedicato non potrà essere oggetto di affidamento; i castelletti, che ciascun notaio riterrà di predisporre, dovranno essere creati effettivamente mediante il versamento, ovvero il giroconto, di denaro.

Tale conclusione deriva da alcune considerazioni di fondo: la prima è che il castelletto è un versamento in denaro effettivamente presente sul conto e questo comporta una garanzia, per lo stato e per la parte che paga il notaio. L’affidamento, invece, non può costituire la medesima garanzia, in considerazione del fatto che può essere sempre revocato.

Il castelletto, nel caso in cui sia predisposto atto per atto ma in maniera periodica con una somma forfetaria, dovrà essere commisurato all’andamento degli affari e non potrà consentire il versamento di somme esorbitanti e non giustificate né giustificabili rispetto alla finalità.

Infine, ultima considerazione seppur non meno rilevante, una simile prasi porterebbe anche ad erodere gli interessi, che sono protetti dalla norma e destinati ad uno specifico bisogno della collettività.

Quanti conti correnti

La disciplina in commento non prevede espressamente l’obbligo, a carico del notaio, di essere titolare, oltre al conto corrente dedicato, di almeno un altro rapporto di conto corrente presso la stessa banca o presso un altro istituto di credito. 

Tuttavia, in base ad un’interpretazione di tipo sistematico, non si ritiene corretta la gestione delle movimentazioni finanziarie tramite l’utilizzo di un solo rapporto di conto corrente di studio sul quale far affluire ogni somma[[16]]. Perciò non è possibile che il notaio abbia come conto professionale il solo conto corrente dedicato.

Questo per almeno due motivazioni. La prima è quella dell’abuso della protezione di cui gode detto conto corrente. La seconda invece e la miglior persecuzione dell’obiettivo trasparenza, che potrebbe facilmente venire frustrato se si utilizzasse un conto unico. Tale prassi, infatti, seppur corredata da un prospetto contabile potrebbe rendere estremamente complesso per i Consigli effettuare i controlli. 

In buona sostanza il notaio deve essere intestatario di almeno due conti correnti:

 – il conto corrente dedicato, destinato ad accogliere le movimentazioni delle somme ricevute (o anticipate) «in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale»;

 – il conto corrente “libero” utilizzabile per le altre finalità (accredito dei compensi, dell’Iva, prelevamenti personali, pagamento delle spese dello studio, etc.).

Quanti conti correnti dedicati

La legge utilizza il singolare, e ciò sembra condurre alla conclusione della sufficienza di un unico conto corrente dedicato da parte del notaio, senza necessità quindi di apertura di un conto corrente dedicato per ciascun deposito effettuato. 

A tal proposito merita una riflessione sulla utilità di più conti dedicati per il rispetto migliore della separazione patrimoniale, ma ciò non pare necessario se si valorizza l’assunto che le somme ivi depositate sia impignorabili da chiunque e quindi la parziale confusione materiale delle somme depositate non nuoce alla complessiva segregazione.

L’utilizzo di più conti correnti dedicati può soltanto essere di aiuto al notaio nella miglior gestione della contabilità relativa, ad esempio tenendo separate le somme percepite ai sensi della lett. a) del comma 63 da quelle percepite ai sensi della lett. b) e della lett. c), che a loro volta potranno essere depositate su un unico conto o su due diversi. Ciascun notaio sceglierà la soluzione più confacente alla sua organizzazione interna[[17]].

Come ricevere i pagamenti da parte dei clienti

Il cliente normalmente sino ad oggi è sempre stato abituato ad effettuare un unico pagamento per tasse, imposte, onorari, anticipazioni ed Iva.

L’introduzione di questa disciplina impone di riconsiderare questa prassi a favore di una che maggiormente tuteli la trasparenza. In particolare, sarebbe opportuno che il notaio chiedesse e ricevesse due distinti assegni o bonifici: uno relativo ai compensi e all’Iva (e se del caso al netto della ritenuta subita) e l’altro relativo ai tributi da versare in sede di adempimento unico. In questa ipotesi il notaio verserà i due titoli o riceverà i due pagamenti su due conti correnti diversi. I compensi affluiranno sul conto corrente utilizzato per la gestione dei compensi e delle spese dello studio. Le somme incassate per effettuare il versamento dei tributi saranno accreditate sul conto corrente dedicato.

In tale modo ne beneficerebbe non soltanto la trasparenza, ma anche la categoria del notariato in generale, perché così facendo sarebbe estremamente chiaro al cliente quale è la somma destinata ai tributi e quale, invece, compete al notaio.

Qualora, invece, il cliente paghi in un'unica soluzione, la miglior prassi sarà quella di ricevere detto pagamento sul conto corrente dedicato. Il notaio poi potrà prelevare le somme in applicazione del comma 66-bis, avendo predisposto l’apposito prospetto contabile. Il versamento dell’unico assegno, anche se comprensivo dei compensi, sul conto dedicato è sicuramente possibile e non viola la disposizione in commento. D’altra parte, come già osservato, lo stesso comma 66-bis prevede espressamente che sul predetto conto affluiscano somme non aventi natura né di tributi, né di anticipazioni. 

Per il rispetto della destinazione e per evitare di abusare della protezione fornita dalla segregazione, dopo aver effettuato il versamento dell’unico assegno, è opportuno procedere, entro un lasso di tempo ragionevole, al prelievo dei compensi effettuando il trasferimento dei medesimi su un altro conto corrente non dedicato. In questo modo la giacenza del conto dedicato sarà più o meno corrispondente alle somme il cui utilizzo è vincolato.

Il versamento dell’unico assegno del cliente sul conto corrente libero, invece, non è espressamente ammesso né vietato; nel caso in cui il notaio decida di procedere con un simile versamento, la cautela minima necessaria è quella di effettuare contestualmente quanto meno il castelletto per l’atto in relazione al quale il pagamento è ricevuto, salvo l’aver già in precedenza predisposto un castelletto proporzionato e capiente per l’incasso in questione.

Però, per la trasparenza e soprattutto per la lettera del comma 66-bis, il comportamento maggiormente prudenziale vorrebbe che anche le anticipazioni effettuate dal notaio debbano essere prelevate dal conto corrente dedicato. Ciò fa presumere quindi che debbano essere comunque versate sul conto dedicato e poi spostate su quello libero, facendo in modo che il prospetto contabile quadri perfettamente.

In ogni caso, la lettera della legge consente entrambe le letture. 

Cosa fare con i clienti che pagano in ritardo rispetto alla data dell’atto

Nel caso in cui il cliente non paghi contestualmente all’atto e prometta un bonifico, il notaio si assume, esattamente come è accaduto fino ad oggi, il rischio di dover anticipare le imposte per le quali è sostituto. Questo significa che se entro i termini utili per effettuare la registrazione il cliente in questione non ha ancora provveduto al pagamento, il notaio deve anticipare la provvista e poi procedere al recupero.

Con l’introduzione del conto corrente dedicato, ciò significa fondamentalmente che l’anticipazione da parte del notaio delle somme necessarie per pagare imposte tributi e anticipazioni deve essere effettuata in maniera trasparente e attraverso il conto corrente dedicato[[18]].

Quando poi riceverà le somme dal cliente, esse transiteranno sul conto corrente dedicato o sul conto corrente libero secondo il comportamento tenuto in fase di anticipazione secondo le scelte effettuate dal singolo notaio e nel rispetto dei Principi di deontologia per l’adempimento della disciplina di cui ai commi 63 e seguenti dell’art. 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147.

L’anticipazione, e quindi il versamento sul conto corrente dedicato effettuato da notaio che non abbia ricevuto il tempestivo pagamento, non deve essere contestuale all’atto, perché la norma non lo richiede espressamente. La norma richiede trasparenza e questa è certamente tutelata dalla procedura sopra descritta; la norma, poi, fornisce protezione per le somme del cliente versate sul conto corrente dedicato, ma nel caso in cui il cliente non le abbia versate, la protezione non è necessaria e il notaio è libero di effettuare l’anticipazione nel momento che desidera, purché in tempo utile per la registrazione, considerando anche i tempi bancari e nel rispetto della tempestività degli adempimenti pubblicitari, come indicata dalla giurisprudenza e dai principi deontologici.

Pagamento di Notartel

La gestione del pagamento della fattura emessa dalla Notartel per le prestazioni relative alle visure (compensi e spese) è agevole nel caso in cui il professionista consideri l’intero importo pagato a titolo di spese deducibili. Il pagamento potrà essere effettuato con il conto corrente libero. L’addebito delle spese effettuate nei confronti della clientela dovrà essere soggetto ad Iva ed eventualmente a ritenuta qualora il cliente abbia natura di sostituto di imposta.

I dubbi riguardano esclusivamente l’ipotesi in cui il notaio consideri le spese per visure quali anticipazioni in nome e per conto della clientela. 

Il problema si pone in quanto la natura delle spese indicate nella fattura emessa dalla Notartel è mista[[19]]. 

In questo caso, per evitare il frazionamento del pagamento, con le disponibilità esistenti sul conto dedicato e sul conto libero, sembrano possibili due soluzioni: il notaio potrà effettuare il pagamento della fattura anche utilizzando esclusivamente il conto dedicato, costituendo preventivamente la provvista (su tale conto) equivalente alla quota di costo (e dell’Iva) corrispondente al corrispettivo (al compenso) richiesto dalla Notartel; in alternativa il pagamento della fattura emessa dalla Notartel potrà essere effettuato con l’unico l’addebito dell’intero importo dovuto sul conto corrente libero. Subito dopo l’avvenuto pagamento alla Notartel le predette somme risulteranno svincolate, e quindi potranno essere prelevate, previa rendicontazione nell’apposito prospetto.

Pagamento della tassa archivio e dei contributi dovuti alla Cassa di previdenza e al Consiglio Nazionale

La tassa archivio costituisce un’anticipazione esclusa da Iva ai sensi dell’art. 15 del d.P.R. n. 633 del 1972. Pertanto la gestione (incassi e versamenti) della stessa dovrà essere effettuata per il tramite del conto dedicato. 

I contributi dovuti alla Cassa di previdenza rappresentano costi professionali o oneri deducibili ex art. 10 del T.U.I.R. (a seconda dell’orientamento del singolo notaio). Pertanto il pagamento sarà effettuato con il conto corrente libero. La medesima conclusione vale per i contributi dovuti al Consiglio. La soluzione sarebbe corretta anche laddove si ritenesse di dover attribuire ai predetti oneri la qualificazione di tributi. Infatti, rispetto ad essi il notaio sarebbe soggetto passivo non già sostituto o responsabile. 

In questo caso il notaio ha tre alternative: effettuare un unico versamento della tassa archivio, dei contributi al Consiglio Nazionale e alla Cassa di previdenza addebitando il conto dedicato[[20]], avendo preventivamente costituito la provvista, anche tramite castelletto, delle somme relative a previdenza e contributi; oppure effettuare un unico versamento addebitando il conto libero, a seguito del quale potrà recuperare la somme versate a titolo di tassa archivio sul conto dedicato, salva sempre la redazione dell’apposito rendiconto; o, infine, effettuare due distinti versamenti all’Archivio, uno per le tasse archivio  dal conto dedicato e uno per previdenza e contributi dal conto libero.

Fondo Spese 

La somma erogata dal cliente al professionista a titolo di “fondo spese” o di “deposito” deve essere indistinta, cioè composta indistintamente da somme aventi natura di corrispettivo e da somme percepite a titolo di spese da sostenere in nome e per conto della clientela. 

Nel momento in cui il professionista quantifica la somma da richiedere al cliente a titolo di fondo spese è a conoscenza che una parte dell’importo dovrà essere utilizzato per sostenere oneri per conto del cliente esclusi dal computo della base imponibile Iva. Nella maggior parte dei casi non è neppure possibile individuare tale importo, ma in ogni caso non deve essere effettuata una distinzione preventiva e puntuale delle somme aventi natura di compensi o destinate alle “anticipazioni”[[21]]. 

La costituzione del fondo deve essere indistinta e per tale ragione il notaio riceverà la somma di denaro con un unico mezzo di pagamento su un unico conto corrente.

Il notaio potrà scegliere di versare detta somma interamente sul conto dedicato.

Per poter recuperare dal conto corrente dedicato la parte di fondo spese che rappresenta i compensi, il notaio dovrà adempiere a due obblighi, uno fiscale, la fatturazione al cliente, dalla quale si evincerà anche la parte destinata ad anticipazioni e la parte destinata a compensi e uno contabile, ovvero redigere il prospetto di cui al comma 66-bis. 

Nel caso in cui, invece, il notaio versi il fondo spese sul conto libero, dovrà provvedere a trasferire immediatamente una parte delle somme ricevute sul conto dedicato, corrispondete a quelle che saranno presumibilmente le spese che sosterrà in nome e per conto del cliente. Successivamente, dopo aver emesso la fattura, il professionista sarà in grado di verificare se la somma versata sul conto corrente dedicato corrisponde a quanto speso effettivamente ovvero ne è rimasta una parte non utilizzata e da recuperare. Naturalmente per recuperarla, il notaio dovrà aver emesso regolare fattura e provveduto a al rendiconto di cui al comma 66-bis.

Imposta sostitutiva della plusvalenza

La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria 2006), con il comma 496 dell’articolo 1, ha introdotto, con riguardo alle plusvalenze immobiliari di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) del testo unico delle imposte sui redditi, la facoltà per il cedente di richiedere al notaio rogante, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 20 per cento per i contratti stipulati a decorrere dal 3 ottobre 2006.

Il citato comma 496 della legge finanziaria prevede, altresì, che il notaio, ricevuta espressa richiesta da parte del cedente, applichi sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva e provveda al versamento della stessa, ricevendo la provvista dal venditore.

Il notaio non è responsabile di imposta di cui al comma 3, dell’art. 64, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, né sostituto di imposta di cui al precedente comma 1, ma, nell’ambito di una delegazione di pagamento, mandatario ex lege nell’interesse del Fisco.

Ricevuta la richiesta da parte del contribuente per l’applicazione dell’imposta sostitutiva e la relativa provvista, il notaio non può sottrarsi all’obbligo di adempiere alla stessa, sia nei rapporti con il contribuente (delegante), sia nei rapporti con il Fisco (terzo beneficiario).

Conseguentemente, nell’ipotesi di inadempimento, il notaio potrebbe essere responsabile nei riguardi del mandante per inadempimento dell’incarico e per appropriazione indebita e nei riguardi del Fisco per il pagamento delle imposte[[22]].

In considerazione delle finalità della l. n. 124 del 2017 e della delegazione di pagamento ex lege per questi tributi, mi pare che il notaio richiesto del pagamento dell’imposta sostituiva debba poterla versare sul conto corrente dedicato senza tema di aver male agito.

Tobin tax 

La Legge di Stabilità per il 2013 (legge 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, commi 491 e ss.; d.m. Economia 21 febbraio 2013) introduce nel nostro ordinamento una “Imposta sulle transazioni finanziarie” (cosiddetta Tobin Tax) dovuta per le transazioni concluse dal 1° marzo 2013 in avanti.

L’intervento del notaio, pertanto, rileverà ai fini dell’imposta di cui ai commi 491 unicamente nel caso in cui le operazioni in commento interessino azioni o strumenti non quotati e solo qualora le parti non decidano di avvalersi di un altro intermediario abilitato[[23]].

L’imposta è versata dal notaio che interviene quale rogante o autenticante (del contratto o della girata). Il notaio può sospendere l'esecuzione dell'operazione fino a che non ottenga provvista per il versamento dell'imposta. Il versamento dell'imposta deve essere effettuato entro il giorno sedici del mese successivo a quello del trasferimento della proprietà.

Anche in questo caso il notaio non è sostituto di imposta ma è il destinatario di una delegazione di pagamento ex lege, potenziata dalla facoltà di sospendere l’operazione nel caso in cui non riceva la provvista.

In considerazione delle finalità della l. n. 124 del 2017 e della peculiare struttura di questo tributo, mi pare che il notaio richiesto del pagamento dell’imposta sostituiva debba poterla versare sul conto corrente dedicato con la certezza di aver ben adempiuto al suo mandato.

Procure institorie e estratti da libri sociali soggetti a pubblicità commerciale

Le procure rilasciate da una società nell’ambito dell’attività sociale possono essere iscritte presso il Registro imprese su richiesta della parte, ma possono anche non essere soggette a detta pubblicità, che perciò è certamente facoltativa.

La scelta della parte di procedere alla pubblicità commerciale attrae l’atto nell’ambito di applicazione della norma in commento, avendo tutte e due le condizioni minime richieste, ovvero che l’atto sia ricevuto o autenticato dal notaio e che sia soggetto a pubblicità commerciale.

Diverso, invece, è l’estratto del libro verbali di un consiglio di amministrazione che viene inviato in camera di commercio affinché ne sia data pubblicità. In effetti, il requisito della pubblicità sussiste indiscutibilmente, ma non altrettanto si può dire del primo. L’estratto infatti non è un atto ricevuto né autenticato. Per tale motivo, mi pare che si possa escludere tale attività dal campo di applicazione della norma in commento.

Rapporto fra il Registro somme e valori e i versamenti di cui alla lett. b) comma 63

Il comma 63 lett. b) crea una chiara ed esplicita connessione fra il conto corrente dedicato e il Registro Somme e valori di cui all’art. 6 l. n. 64 del 1934.

Le due discipline, che ad una prima lettura non paiono perfettamente coincidenti, in realtà permettono di chiarire con certezza cosa vada annotato nel somme e valori e cosa invece possa essere considerato esente da detto obbligo.

La certezza di cosa debba essere incluso nella tenuta del Somme e valori è di chiaro interesse, anche in considerazione del fatto che le Coredi sono state chiamate più volte nel merito.

In particolare, il nuovo dettato del comma 63 aiuta a meglio dirimere la questione attinente all’assegno intestato al venditore e lasciato a mani del notaio sino all’esito della formalità (trascrizione della vendita e iscrizione a garanzia del mutuo da cui la provvista per detto assegno deriva).

Il dubbio era sorto in passato perché alcune Coredi affermavano la sanzionabilità del notaio che non aveva inserito nel registro Somme e valori il deposito dell’assegno a sue mani.

La Cassazione favorevole alla posizione dell’accettazione dell’assegno senza l’inserimento nel registro prendeva le mosse dall’osservazione che nel caso di assegni circolari intestati al venditore detti assegni non richiedessero alcuna attività di impiego, ma l’attività di sola custodia e consegna[[24]]. Perciò non tutto ciò che viene affidato al notaio nell’esercizio delle sue funzioni deve essere annotato a somme e valori, ma solo le somme e i valori che egli ha nella sua materiale disponibilità e che debba utilizzare per il compimento di determinate operazioni[[25]].

Nella logica del controllo dell’attività del notaio in relazione alle somme e valori che possono allo stesso essere affidati riveste un ruolo, perciò, di notevole importanza il concetto di valori.

Le somme, infatti, indiscutibilmente andranno annotate nel Registro e depositato sul conto corrente dedicato.

Quanto ai valori la dirimente, chiaramente evidenziata dalla nuova normativa è la possibilità che si crei confusione patrimoniale. Nel caso in cui essa possa avvenire, la manifesta ratio del conto corrente dedicato soccorre e sottolinea come il legislatore abbia voluto fortemente la separazione dei denari altrui rispetto a quelli del notaio.

Nel caso di assegni consegnati a mani del notaio è chiaro che se essi sono circolari non trasferibili intestati a terzi, detto rischio di confusione non sussiste. Non sussiste nemmeno la necessità di controllo del notaio sui detti assegni, perché egli non potrà fare altro che consegnarli al venditore all’esito delle formalità, ma non ha capacità materiale di disporne[[26]].

In tale caso, perciò, vengono meno le ragioni di entrambi gli istituti, conto corrente dedicato somme e valori, perché manca una qualsiasi attività, ad eccezione della custodia e manca un qualsiasi rischio di confusione patrimoniale.

Detto rischio, invece, sussiste per gli altri valori fungibili che possono essere affidati al notaio nell’esercizio delle sue funzioni, come ad esempio oro o diamanti. In tale caso la fungibilità dei beni impone almeno una cautela e, poiché non sono somme che possono essere versate sul conto corrente dedicato, è necessario che la loro ricezioni e il loro impiego sia tracciato e risulti dal Registro somme e valori.

Perciò, somme e valori e conto corrente dedicato coincideranno tutte le volte in cui oggetto del deposito sarà una somma e il notaio dovrà effettuare l’annotazione sul registro e quella sul prospetto contabile ex art. 66-bis.

Sarà invece soggetto all’annotazione nel solo Registro somme e valori il deposito di valori fungibili, che potrebbero essere oggetto di confusione con il patrimonio personale del notaio.

Infine, sarà oggetto di versamento sul conto corrente dedicato e relativa rendicontazione ogni versamento di cui alla lett. c) del comma 63. La questione in discussione è se tale versamento possa o, invece, debba essere annotato anche sul Registro somme e valori.

A favore della semplificazione delle formalità e quindi per il versamento unicamente sul conto corrente dedicato e l’iscrizione nel prospetto contabile di cui al comma 66 bis concorrono almeno tre dati letterali: il primo, che vede trattate distintamente le due ipotesi della lett. b) e della lett. c); il secondo, che vede la lett. c) già regolata nel prospetto contabile, che deve essere predisposto con certezza poiché il versamento è misto e contiene sia tasse e imposte sia onorario; il terzo è dato letterale della l. n. 64 del 1934 che chiarisce che non devono essere inserite nel registro in questione le somme affidate al notaio per il pagamento delle tasse e di tale deposito una parte certamente è destinata anche alle tasse. 

Inoltre, l’attività che il notaio effettua con le somme affidate ex lett. c) comma 63 è evidente e risulta dall’atto stesso di vendita. Il controllo, perciò, sarà effettuato sulla base della dichiarazione in atto delle parti di essersi avvalse del deposito delle somme e delle risultanze degli estratti conto e del prospetto contabile del conto corrente dedicato. A rafforzare tale lettura, non va nemmeno trascurata l’introduzione delle ispezioni aggiuntive, che aumentano le verifiche connesse alle somme depositate.

A favore, invece, dell’inserimento nel Registro somme e valori concorrono due argomentazioni importanti: la prima è proprio la stessa utilizzata per valorizzare il controllo già in essere in relazione al conto corrente dedicato: la menzione del deposito in atto.

Tale menzione, infatti, fa scattare l’obbligatorietà dell’annotamento a somme e valori, la cui normativa di riferimento è chiara e non abrogata in alcun modo, né direttamente né implicitamente.

La seconda argomentazione a favore dell’annotamento nel Registro somme e valori è prettamente concreta: tale formalità può rivelarsi utile nel caso in cui il notaio sia cessato, sospeso, destituito e sia necessario avere un pronto e tempestivo riscontro su di un registro delle operazioni in essere, senza dover incrociare le risultanze del prospetto contabile, del conto corrente dedicato e di quanto indicato nel testo degli atti.

È, perciò, importante attendere le istruzioni degli Archivi notarili in materia, avendo ben presente sia il vantaggio della semplificazione, auspicata dalla normativa, sia l’utilità della doppia registrazione, nel rispetto della normativa in essere.

Adempimenti antiriciclaggio e tracciabilità dei mezzi di pagamento

Il versamento sul conto corrente dedicato intestato al notaio comporta che lo il professionista presti ancor più attenzione di quanto abbia fatto fino ad ora, al fine di evitare di trovarsi in qualche spiacevole situazione di utilizzo di denaro di dubbia provenienza.

A tale fine, perciò, pare opportuna un’attenta valutazione e una approfondita indagine prima di accettare il deposito delle somme di cui alle lett. b) e c) del comma 63, valutando anche se aprire un fascicolo antiriciclaggio solo per il deposito.

In ogni caso, il notaio dovrà segnalare quali sono gli obblighi di legge in relazione alle modalità di consegna delle somme. Infatti, la consegna delle somme è soggetta alle normative in materia di antiriciclaggio, esattamente come se venissero consegnate direttamente al destinatario finale. Perciò sarà obbligatorio un mezzo che permetta la tracciabilità dei flussi finanziari[[27]].

Inoltre, come ulteriore cautela, pare opportuno che il notaio, nell’atto a suo ministero, dichiari che le somme sono state depositate sul conto corrente dedicato ex comma 63 e indichi come il versamento è stato effettuato.