Il deposito prezzo: aspetti teorici e tecniche redazionali
Notaio in San Giuliano Terme
Lo studio in sintesi (Abstract)
La legge 4 agosto 2017, n. 124 istituisce il "conto corrente dedicato" del notaio, sul quale potrà essere versato, su richiesta di almeno una delle parti, l'intero prezzo o corrispettivo dovuto in occasione del ricevimento di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione, od estinzione di altro diritto reale su immobili od aziende.
Il notaio, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto, verificata l'assenza di gravami ulteriori rispetto a quelli (eventualmente) esistenti alla data dello stesso atto o da questo risultanti, provvederà senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.
Lo scopo principale delle norme in tema di "deposito prezzo" è certamente quello di annullare totalmente il (sia pur tenue) margine di rischio esistente nei trasferimenti immobiliari a carico dell'acquirente, consistente nella possibilità che sul bene che costituisce oggetto del trasferimento vengano trascritte od iscritte formalità pregiudizievoli nel periodo intercorrente fra il giorno della stipula dell'atto e quello della relativa trascrizione.
Affinché possa applicarsi la normativa del "deposito prezzo" devono concorrere i seguenti elementi:
a) deve trattarsi di un atto idoneo al trasferimento della proprietà od al trasferimento, costituzione, od estinzione di altro diritto reale su beni immobili od aziende;
b) deve trattarsi di un atto a titolo oneroso nel quale il corrispettivo del trasferimento del diritto immobiliare (o dell'azienda) sia costituito da una somma di denaro;
c) deve essere effettuata la relativa richiesta da almeno una delle parti.
È decisamente opportuno che in atto la richiesta di "deposito prezzo" venga corredata da previsioni specifiche, nel senso cioè che siano previste le modalità attraverso le quali dovrà essere svincolato il denaro depositato – al momento della stipula – sul conto corrente dedicato del notaio, e ciò sia nel caso in cui venga verificata da parte del notaio – dopo la registrazione e la pubblicità dell'atto – l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli, sia nel caso contrario.
È discusso se la normativa in tema di "deposito prezzo" possa essere derogata dalle parti, cioè se le stesse parti possano rinunziarvi in un momento antecedente rispetto a quello in cui il contratto viene concluso, ed "in primis" in un contratto preliminare da queste stipulato; l'opinione prevalente è orientata in senso affermativo, adducendo che è lo stesso tenore letterale ad imprimere facoltatività alla normativa del "deposito prezzo".
Ugualmente è discusso se, a fronte della richiesta di "deposito prezzo" non accompagnata da rinunzia all'ipoteca legale da parte dell'alienante, il Conservatore dei Registri immobiliari debba procedere alla relativa iscrizione. La tesi che ammette la doverosità di tale iscrizione è prevalente, adducendo che al "deposito prezzo" non possa riconoscersi una funzione satisfattiva, e che pertanto lo stesso non possa qualificarsi alla stregua di un adempimento da parte dell'acquirente, bensì come un contratto di deposito a garanzia con (strettamente) annesso mandato a svicolare la somma di denaro depositata al verificarsi di un determinato evento (o di più determinati eventi), e senza quindi che possa configurarsi alcun adempimento avente natura solutoria di pagamento del prezzo (che – almeno al momento della stipula dell'atto – non viene percepito dall'alienante, il quale non potrà quindi rilasciare la relativa quietanza all'acquirente).
Normativa
La legge 4 agosto 2017, n. 124, pubblicata nella Gazzetta ufficiale del 14 agosto 2017, in vigore dal 29 agosto 2017, apporta talune modifiche alla legge 27 dicembre 2013, n. 147, e – quanto meno a livello potenziale – alla fase esecutiva del contratto di compravendita immobiliare (ed in generale a tutti gli atti di trasferimento di proprietà o di trasferimento, costituzione, od estinzione di altro diritto reale su immobili od aziende) relativa al pagamento del prezzo (o corrispettivo, purché esso sia costituito da una somma di denaro).
Più in particolare:
– L'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, sostituisce il comma 63 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che:
«Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta …;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori …;
c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione dei gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, l'importo dei tributi, degli onorari e della altre spese dell'atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio».
– L'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, sostituisce il comma 65 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che:
«Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse».
– L'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, sostituisce il comma 66 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che:
«… Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.
Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta».
– L'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, inserisce un comma 66-bis dopo il comma 66 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che:
«Il notaio o altro pubblico ufficiale può recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63».
– L'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, sostituisce il comma 67 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che:
«Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalità e i termini individuati con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione …».
L'articolo 9, secondo comma, dei "Principi di deontologia" diffusi recentemente dal Consiglio Nazionale del Notariato per l'adempimento della disciplina di cui ai commi 63 e seguenti dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, dispone che «Le somme di cui alle lettere b) e c) del comma 63 (e quindi anche quelle relative al "deposito prezzo", n.d.r.) sono versate su conto corrente dedicato preferibilmente distinto da quello relativo alle somma di cui alla lettera a) del medesimo comma 63».
Non è ben chiara la "ratio" di tale norma, che comunque non è sicuramente vincolante per il notaio, sia perché non trova riscontro nel testo di legge (che fa riferimento ad "apposito conto corrente dedicato"), sia perché essa è contenuta nel capo II dei summenzionati "Principi di deontologia", ove sono contenute norme che lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato qualifica "derogabili", e come si desume, inoltre, dall'avverbio "preferibilmente" contenuto nella stessa norma.
La "ratio legis"
Lo scopo principale delle norme in tema di "deposito prezzo" è certamente quello di annullare totalmente il (sia pur tenue) margine di rischio esistente nei trasferimenti immobiliari a carico dell'acquirente, consistente nella possibilità che sul bene che costituisce oggetto del trasferimento vengano trascritte od iscritte formalità pregiudizievoli nel periodo intercorrente fra il giorno della stipula dell'atto e quello della relativa trascrizione, con il conseguente pregiudizio per l'acquirente in forza del principio espresso dall'articolo 2644 codice civile.
Presupposti di legge
Affinché possa applicarsi la normativa del "deposito prezzo" devono concorrere i seguenti elementi:
a) deve trattarsi di un atto idoneo al trasferimento della proprietà od al trasferimento, costituzione, od estinzione di altro diritto reale su beni immobili od aziende (esempio, contratto di compravendita, contratto costitutivo di usufrutto, di servitù, eccetera … relativamente a fabbricati, terreni, od aziende); restano quindi esclusi dal novero degli atti in questione tutti quelli che sono improduttivi di effetti reali (fra i quali, "in primis", il contratto preliminare);
b) deve trattarsi di un atto a titolo oneroso nel quale il corrispettivo del trasferimento del diritto immobiliare (o dell'azienda) sia costituito da una somma di denaro; restano quindi esclusi dal novero degli atti in questione tutti quelli che sono produttivi di effetti reali a titolo gratuito (es. la donazione), ovvero quelli nei quali il corrispettivo del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale immobiliare non è costituito da una somma di denaro (esempio tipico, il contratto di permuta); il "deposito prezzo" può riguardare l'intera somma di denaro dovuta quale corrispettivo del trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale immobiliare) ovvero il relativo saldo, e può riguardare anche somme di denaro destinate all'estinzione di gravami o di spese non pagate o di altri oneri dovuti (dall'alienante), che, evidentemente, dovranno considerarsi in conto del corrispettivo dovuto; è discussa invece la legittimità di un "deposito prezzo" parziale (ad esempio, un deposito prezzo di Euro cinquantamila a fronte di un prezzo complessivo di Euro centomila). La "littera legis", facendo riferimento all'«intero prezzo o corrispettivo, ovvero al saldo degli stessi», sembra negare una tale possibilità, ma in realtà la "ratio legis" non sembra porre ostacoli per la legittimità di una tale operazione, che dovrebbe quindi ritenersi senz'altro praticabile; per quanto concerne poi la fattispecie della "permuta con conguaglio", sembra decisamente applicabile la disciplina del "deposito-prezzo", che invece dovrà negarsi con riferimento alla figura della "divisione con conguaglio", perché, nonostante la presenza del conguaglio, non viene meno la natura del negozio, che resta divisionale, e pertanto tecnicamente non configurabile quale trasferimento, costituzione, ed estinzione del diritto di proprietà o di altri diritti reali;
c) la richiesta del "deposito prezzo" effettuata da almeno una delle parti (anche se soltanto all'acquirente, in realtà, può riconoscersi un tangibile interesse in questo senso), che dovrà essere eseguita dal notaio in conformità all'incarico a lui espressamente conferito. Il diritto riconosciuto ad «almeno una delle parti» di avvalersi della normativa in esame deve qualificarsi alla stregua di un "diritto potestativo", il cui esercizio dipende unicamente dalla volontà del suo titolare, contro il quale non è ammessa alcuna opposizione, e che quindi come tale, in quanto esercitato, è idoneo ad incidere sulla situazione giuridica altrui.
La legge parla di richiesta effettuata da «almeno una delle parti», ma nulla dice per quanto concerne l'ipotesi in cui una parte sia rappresentata da più soggetti, e soltanto uno fra questi faccia la richiesta di deposito del prezzo al notaio. Esempio: Tizio vende il bene immobile Alfa a Caio ed a Sempronio, acquirenti in parti uguali e indivise fra loro, e soltanto Sempronio esprime al notaio la richiesta di "deposito-prezzo", magari in contrasto con la volontà di Caio. "Quid iuris"? Probabilmente il legislatore ha tenuto presente la sola ipotesi in cui la parte sia rappresentata da un solo soggetto, per cui riesce difficile un'interpretazione sistematica ai fini della risoluzione del caso; in via prudenziale è comunque da ritenersi che la richiesta effettuata anche da un solo soggetto (di una "parte" composta da più soggetti) sia sufficiente affinché si configuri l'obbligo del notaio di dare attuazione alla normativa in parola.
Niente vieta di avvalersi della metodologia prevista dalla legge in tema di "deposito prezzo" in qualsiasi altro tipo di negozio (es., il contratto preliminare); ciò potrà avvenire, tuttavia, soltanto a seguito di un accordo negoziale, in forza del principio di autonomia contrattuale. Non si riscontra certamente in tali ipotesi alcuna violazione di norme imperative, né di ordine pubblico.
Abbiamo visto che il contratto preliminare, in quanto produttivo di effetti obbligatori e non di effetti reali, non rientra nel novero degli atti ai quali può applicarsi la disciplina del "deposito prezzo". Tuttavia, come esamineremo nel prosieguo, è consigliabile regolamentare sin dal momento della redazione del contratto preliminare la fase relativa al contratto definitivo circa l'applicabilità o meno della figura del "deposito prezzo".
Deve inoltre puntualizzarsi che la normativa in materia di "deposito prezzo", in vigore dal 29 agosto 2017, è senz'altro applicabile a tutti i contratti definitivi che vengano stipulati dopo la summenzionata data, quand'anche essi costituiscano adempimento di contratti preliminari stipulati in data antecedente (e nei quali pertanto, ovviamente, nessuna previsione poteva risultare in tema di "deposito prezzo").
La legge non prescrive la necessità di rendere in atto alcuna menzione in tema di deposito prezzo, ma l'inserimento in atto delle relative menzioni deve ritenersi opportuno (quanto meno al fine di documentare i doveri di informazione da parte del notaio, e per giustificare la scelta delle parti di non avvalersi della facoltà loro offerta dalla legge), o addirittura (praticamente) necessario nel caso in cui le parti decidano di avvalersi della suddetta facoltà.
Un tale dovere di informativa è espresso anche dall'articolo 10 dei sopra citati "Principi di deontologia", secondo cui «L'adempimento del dovere di informativa alle parti sui vantaggi e le tutele offerte dalla lettera c) del comma 63 è documentato mediante menzione in atto, comprensiva anche dell'eventuale scelta negativa delle parti, ovvero con separato documento sottoscritto dalle parti o in altro modo idoneo». Sui "vantaggi" e le "tutele" offerte dalla lettera c) del comma 63 (concernente, per l'appunto, la disciplina del "deposito prezzo"), si ritiene sufficiente il riferimento a tale norma, che esprime "in re ipsa" tali "vantaggi" e "tutele", senza necessità di una specificazione analitica.
La fase funzionale. La richiesta del "deposito prezzo" senza alcuna previsione contrattuale specifica
Ciascuna delle parti (ripetesi, generalmente la parte acquirente) può incaricare il notaio di effettuare il deposito del prezzo (o corrispettivo) di acquisto secondo quanto previsto dall'articolo 1, comma 63, legge 27 dicembre 2013, n. 143, come modificato dall'articolo 1, comma 142, legge 4 agosto 2017, n. 124, senza che venga specificato alcunché in merito alle modalità di espletamento di tale incarico.
In questo caso, gli obblighi del notaio sono delineati dalla legge, e, più precisamente, dall'articolo 1, comma 66, della legge 27 dicembre 2013, n. 143, come modificato dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, laddove è previsto che «… Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto».
È certo, "a contrario", che il notaio non potrà svincolare in favore dell'alienante il corrispettivo dell'acquisto da lui tenuto in deposito qualora riscontri la presenza di gravami e/o di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti.
In tale ultima ipotesi, la sorte del denaro depositato presso il conto corrente del notaio non potrà che dipendere da un accordo delle parti o da un provvedimento giudiziale.
La fase funzionale. La richiesta del deposito prezzo corredata da previsioni specifiche
Le parti possono ampliamente e variamente pattuire quella che sarà la sorte del denaro depositato sul conto corrente dedicato del notaio.
Così, nel presupposto che venga verificata da parte del notaio l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli, potrà essere formalizzato in atto un accordo concernente le modalità attraverso le quali dovrà essere svincolato (in favore dell'alienante) il denaro depositato al momento della stipula sul conto corrente dedicato del notaio; ugualmente per il caso in cui, dopo l'espletamento delle formalità della registrazione e della trascrizione, emergano gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti.
E deve anzi ritenersi che tali previsioni (soprattutto nel secondo caso) siano decisamente opportune, e che siano altrettanto opportune anche le relative formalizzazioni in atto.
Ad esempio, le parti potranno pattuire che il contratto si risolva automaticamente per il fatto della sopravvenienza di gravami e/o di formalità pregiudizievoli secondo quanto previsto dall'articolo 1456 codice civile (clausola risolutiva espressa), poiché in tale caso l'alienante non avrebbe adempiuto la propria obbligazione consistente nel fatto di trasferire il bene libero da formalità pregiudizievoli, con l'ulteriore previsione contrattuale dello svincolo della somma costituita in deposito prezzo in favore dell'acquirente (sarebbe comunque opportuna anche una regolamentazione concernente l'espletamento delle relative formalità pubblicitarie).
Ugualmente le parti potranno pattuire, ad esempio, che il contratto resti valido ed efficace, ma che il notaio non svincoli in favore dell'alienante la somma di denaro costituente oggetto del "deposito prezzo" sino a che l'alienante non abbia estinto le formalità pregiudizievoli, ed entro un determinato periodo di tempo.
In questo campo vige il principio di autonomia contrattuale, e le parti potranno quindi liberamente prevedere la sorte del denaro costituito in "deposito prezzo" al sopravvenire di formalità pregiudizievoli.
Per espressa previsione di legge, poi, la parte acquirente potrà avvalersi della disciplina del "deposito prezzo" incaricando il notaio di utilizzare la relativa somma di denaro (o parte di essa) per estinguere gravami o spese od oneri tuttora esistenti, prima di svincolare l'eventuale residuo in favore della parte alienante.
È invece necessario l'accordo delle parti (non essendo quindi sufficiente la volontà di una soltanto di esse), espressamente formalizzato in atto, per la realizzazione di quanto previsto dalla seconda parte dell'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, che ha sostituito il comma 66 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 143, secondo cui «Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate fra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta».
In tale ipotesi, dunque, il notaio non potrà svicolare il prezzo (o corrispettivo) in favore dell'alienante (soltanto) dopo avere verificato l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, dovendo invece (anche) attendere che gli sia fornita la prova che l'evento dedotto in condizione si sia avverato, o che la prestazione sia stata adempiuta.
Con riferimento all'ipotesi in esame, l'articolo 11, terzo comma, dei sopra citati "Principi di deontologia" dispone che «… nell'atto, ai fini dello svincolo, è specificata la prova che deve essere acquisita per far constare che l'evento dedotto in condizione si è avverato o che la prestazione è stata adempiuta», ritenendosi a tale riguardo che la stipula di un atto pubblico avente natura ricognitiva costituisca la prova più certa ed efficace.
Ed anche in questo caso sarà estremamente opportuno che le parti disciplinino minuziosamente quella che dovrà essere la sorte della somma di denaro consegnata in deposito al notaio (e la sorte dello stesso negozio), sia per il caso in cui l'evento dedotto in condizione si sia avverato, o che quella determinata prestazione sia stata adempiuta, sia per il caso in cui l'evento dedotto in condizione non possa più avverarsi o che la prestazione non possa più adempiersi (oppure che l'avveramento dell'evento o l'adempimento della condizione non abbiano più alcun interesse per l'acquirente).
Questioni controverse
È discusso se la normativa in oggetto possa essere derogata dalle parti, cioè se le stesse parti possano rinunziarvi in un momento antecedente rispetto a quello in cui il contratto viene concluso, ed "in primis" in un contratto preliminare da queste stipulato.
Secondo una parte della dottrina, la normativa stabilita dalla legge in tema di "deposito prezzo" sarebbe imperativa, e quindi inderogabile, perché appartenente al cosiddetto "ordine pubblico di protezione" in favore dell'acquirente (ritenuto "contraente debole" a causa del sistema della pubblicità immobiliare, che inevitabilmente, per il suo stesso funzionamento, lo espone al rischio di subire formalità pregiudizievoli nel periodo compreso fra il giorno della stipula dell'atto e quello della relativa trascrizione).
Secondo tale tesi, quindi, sarebbe nullo un accordo preventivo intervenuto fra le parti finalizzato a non avvalersi della disciplina del "deposito prezzo", così come sarebbe nulla una rinunzia preventiva unilaterale diretta a non avvalersi della disciplina in oggetto.
La tesi suddetta, tuttavia, non pare convincente, poiché la norma in parola prevede che la disciplina del "deposito prezzo" si applichi solo su richiesta di almeno una delle parti del contratto, sembrando quindi che sia la stessa Legge ad imprimerle facoltatività; ed è difficile pensare alla cogenza di una disciplina che la legge stessa qualifica come facoltativa.
È comunque indubbio che le parti, a prescindere da un accordo fra loro, possano espressamente rinunziare, in sede di stipula del contratto definitivo, sia unilateralmente che concordemente, ad avvalersi della disciplina del "deposito prezzo". Se infatti le parti possono rinunziarvi tacitamente, non esercitando la relativa facoltà, non si vede come queste non possano rinunziarvi espressamente, attraverso una dichiarazione in questo senso. E pertanto la relativa clausola contrattuale deve senz'altro ritenersi valida.
Naturalmente, per coloro che seguono la tesi della imperatività della norma, la rinunzia (contrattuale od unilaterale) compiuta in epoca pregressa rispetto a quella della stipula del contratto, come abbiamo sopra rilevato, sarebbe nulla, e quindi "tamquam non esset", con la sua conseguente improduttività di ogni effetto giuridico.
Altra questione controversa conseguente all'esercizio della facoltà del "deposito prezzo" consiste nella possibilità dell'iscrizione dell'ipoteca legale in favore dell'alienante (con tutti gli inerenti costi).
Dispone l'articolo 2817 codice civile: «Hanno ipoteca legale: l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione …».
Dispone poi l'articolo 2834 codice civile: «Il Conservatore dei Registri immobiliari, nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale che spetta all'alienante o al condividente a norma dei numeri 1 e 2 dell'articolo 2817, a meno che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinunzia all'ipoteca legale da parte dell'alienante o del condividente».
A) La tesi che equipara il deposito del prezzo al pagamento (che attribuisce pertanto al deposito prezzo funzione satisfattiva, e quindi contraria alla legittimità dell'iscrizione dell'ipoteca legale).
Parte della dottrina ritiene che il "deposito prezzo" effettuato sul conto dedicato del notaio costituirebbe modalità di pagamento ai sensi di legge.
Secondo tale tesi, la disciplina del "deposito prezzo" sarebbe da inquadrarsi nell'ambito del perimetro delineato dall'articolo 1188 codice civile, ai sensi del quale «Il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo», che individuerebbe, per l'appunto, il notaio od altro pubblico ufficiale, quale persona "autorizzata dalla legge" a ricevere il pagamento.
Quindi, le somme corrisposte dall'acquirente, anche se versate sul conto corrente dedicato del notaio, sarebbero da considerarsi nella disponibilità dell'alienante, per quanto sotto la condizione sospensiva della verificata assenza di gravami e/o formalità pregiudizievoli sull'immobile, e pertanto dovrebbe potersi ammettere il rilascio della quietanza di saldo già in sede di stipula del rogito notarile di compravendita.
Seguendo questa tesi, dunque, il venditore potrebbe e dovrebbe rilasciare quietanza all'acquirente, ed il Conservatore dei Registri immobiliari non avrebbe titolo per l'iscrizione dell'ipoteca legale.
E se, in ipotesi, il notaio non versasse all'alienante il corrispettivo depositato sul suo conto corrente dedicato (nonostante il verificarsi di tutte le condizioni di legge), l'alienante non potrebbe pretendere il pagamento dall'acquirente, ma avrebbe soltanto titolo per agire nei confronti del notaio.
Coerentemente, i sostenitori di questa tesi affermano che il "deposito prezzo" effettuato sul conto corrente dedicato del notaio, essendo da considerarsi modalità di pagamento del prezzo (o corrispettivo), dovrà essere analiticamente "tracciato" in atto ai sensi di quanto disposto dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 ("Legge Bersani").
B) La tesi del negozio sottoposto a "condicio iuris" (e quindi anch'essa contraria alla legittimità dell'iscrizione dell'ipoteca legale).
Secondo altra dottrina, il "deposito prezzo" trasforma il relativo negozio in un «negozio a causa esterna», inserendosi in esso una condizione legale di natura (evidentemente) sospensiva, consistente nell'accertamento ("ex post") da parte del notaio dell'inesistenza di gravami e di formalità pregiudizievoli.
Ciò implica, di fatto, secondo i sostenitori di questa tesi, la sottrazione, o quanto meno l'annacquamento, per i contratti ad effetti reali, del principio consensualistico, posto che la stipulazione del contratto, in presenza del "deposito prezzo" e dei meccanismi collegati allo svincolo di esso, determinerebbero l'acquisto, in capo all'avente causa, per effetto del consenso manifestato nelle forme previste dalla legge, non di un diritto, ma semplicemente di una aspettativa, seppur giuridicamente tutelata. E questo, secondo i fautori della tesi in oggetto, dovrebbe valere (pur nel silenzio della norma, che sembrerebbe lasciare sottintesa la subordinazione alla condizione nelle ipotesi normali, prevedendola espressamente solo per il caso in cui «le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione»), non solo nel caso in cui siano state le parti del contratto a richiedere espressamente un condizionamento degli effetti dello stesso contratto, ma anche nelle ipotesi ordinarie in cui il "deposito prezzo" presso il notaio è semplicemente dettato dalla volontà di avere maggiori garanzie nell'acquisto del diritto che trasmigrerà in capo all'avente causa non al momento del perfezionamento del contratto, ma al momento in cui il notaio «eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, (abbia verificato) l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti».
E coerentemente, secondo la tesi che qui si riporta, sembrerebbe davvero poco corretto, sotto il profilo giuridico, che a fronte di un deposito prezzo nelle ipotesi previste dalla legge il notaio possa trascrivere senza menzione, nella nota di trascrizione, dell'effettivo condizionamento legale. Se così fosse, allora, si giungerebbe al paradosso per il quale il contratto non produce effetti tra le parti, producendoli invece (in forza della effettiva nota di trascrizione "libera") "erga omnes". Il notaio dovrebbe invece eseguire la trascrizione menzionando il condizionamento sospensivo legalmente previsto (laddove l'evento dedotto in condizione legale è rappresentato dall'accertamento dell'inesistenza di gravami o di formalità pregiudizievoli prima dell'effettuazione della trascrizione), e con l'inevitabile successiva necessità di addivenire ad un ulteriore atto (da annotare a margine della trascrizione) con il quale si accerti l'avveramento od il non avveramento dell'evento dedotto in condizione (con l'inevitabile conseguente aggravio dei costi a carico delle parti).
C) La tesi che ammette la legittimità dell'iscrizione dell'ipoteca legale (e che quindi non attribuisce funzione satisfattiva al deposito-prezzo).
Secondo altra dottrina – preferibile ad avviso di chi scrive – il "deposito prezzo" non può qualificarsi alla stregua di un adempimento da parte dell'acquirente, bensì come un contratto di deposito a garanzia con (strettamente) annesso mandato a svicolare la somma di denaro depositata al verificarsi di un determinato evento (o di più determinati eventi), senza quindi che esso possa valere quale adempimento avente natura solutoria di pagamento del prezzo, visto e considerato che lo stesso prezzo non viene percepito (almeno sul momento) dall'alienante, il quale non potrà quindi rilasciare la relativa quietanza all'acquirente.
Né, tecnicamente, sarà corretto l'utilizzo della formula (spesso usata, nella prassi notarile, specialmente in passato) secondo cui l'alienante presta quietanza "ora per allora" o quietanza "salvo buon fine"; infatti, la dottrina è concorde nel riconoscere alla quietanza natura di «dichiarazione di scienza» (e quindi priva di contenuto negoziale) relativa ad un fatto già avvenuto, con la conseguenza che, non avendo (ancora) ricevuto l'alienante il pagamento del prezzo (o corrispettivo), per quanto sopra esposto, lo stesso alienante non potrà rilasciare una tale dichiarazione.
Né sembrano convincenti i tentativi di inquadrare la disciplina del "deposito prezzo" nell'ambito del perimetro delineato dall'articolo 1188 codice civile, ai sensi del quale «Il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo», che individuerebbero il notaio od altro pubblico ufficiale quale persona "autorizzata dalla legge" a ricevere il pagamento, perché non sembra proprio che la norma summenzionata possa conciliarsi con la disciplina del "deposito prezzo". Infatti, tale norma discorre di prezzo (o corrispettivo) "depositato", supponendo altresì una diversità anche temporale fra i momenti del deposito e del pagamento quando discorre di accordo delle parti ad effettuare il pagamento dopo l'accadimento di un determinato fatto (sicché il deposito e pagamento non possono essere coincidenti). Coerentemente, seguendo questa tesi, il "deposito prezzo" effettuato sul conto corrente dedicato del notaio, non costituendo "pagamento", non dovrà essere necessariamente assoggettato alle modalità analitiche di "tracciabilità" in atto ai sensi di quanto previsto dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 ("Legge Bersani"), anche se, in via prudenziale, è opportuno che il notaio dia comunque indicazione analitica in atto delle modalità attraverso le quali viene effettuato il "deposito prezzo".
Per quanto concerne poi la tesi della "condicio iuris", la dottrina che qui si riporta afferma che tale tesi non è suffragata dal dato testuale, sostenendo che, anzi, la precisazione secondo cui «Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione …», potrebbe deporre nel senso opposto (ossia nel senso che l'efficacia dell'atto potrebbe essere sospensivamente condizionata soltanto se le parti lo hanno convenuto, e non "ope legis"), ed affermando poi che, a prescindere dal dato letterale (che in effetti risulta un po' incerto quando sembra riferirsi alla prestazione condizionata anziché al contratto condizionato) una "deroga" così forte ad un principio cardine del nostro ordinamento giuridico, quale è il principio consensualistico (tanto che secondo alcuni autori esso non sarebbe derogabile dalle parti), la si dovrebbe ammettere solo in presenza di una previsione normativa assolutamente espressa ed inequivoca, che nel caso di specie manca.
Certo, l'alienante potrebbe senz'altro rinunziare autonomamente all'iscrizione dell'ipoteca legale in suo favore, e quindi pur senza aver ricevuto nelle proprie mani il prezzo; ma ciò attiene soltanto alla sfera personale dell'alienante, che sarà liberissimo di effettuare tutte le valutazioni del caso relativamente all'operazione da lui compiuta.
Infatti, secondo i sostenitori della tesi in oggetto, è certo che l'alienante, al momento della conclusione del contratto, si priverà del diritto di proprietà di un immobile senza aver ricevuto nelle proprie mani il corrispettivo, e potrà quindi aver ben ragione di non privarsi dell'unica garanzia reale che è effettivamente nella sua disponibilità (l'ipoteca legale, per l'appunto), magari dubitando persino della professionalità del notaio depositario da lui non conosciuto personalmente o, peggio, da lui conosciuto per cattiva fama; e quindi, seguendo questa tesi, non risultando adempiuti gli obblighi relativi al pagamento del prezzo, qualora l'alienante non rinunzi all'ipoteca legale, il Conservatore dei Registri immobiliari, ai sensi di quanto disposto dall'articolo 2834 codice civile, dovrà provvedere alla relativa iscrizione d'ufficio in favore dello stesso alienante a garanzia degli obblighi relativi al pagamento del prezzo.
Qualunque sia la tesi prescelta, allo stato attuale, in un contesto interpretativo quanto meno assai dubbio, deve ritenersi ben difficile che i Conservatori dei Registri immobiliari aderiscano alla tesi della funzione satisfattiva del deposito prezzo (e quindi dell'avvenuto adempimento ai sensi dell'articolo 1188 codice civile) od alla tesi della "condicio iuris", essendo invece assai verosimile che, nella pratica, aderiscano alla tesi per ultima riportata, con la conseguente iscrizione dell'ipoteca legale in favore dell'alienante (salvo - beninteso - rinunzia alla stessa ipoteca legale da parte dello stesso alienante).
E quindi, in assenza di futuri interventi legislativi o di improbabili documenti di prassi, con ogni probabilità sarà proprio quest'ultima – data l'incertezza interpretativa della norma in esame – la tesi che verrà seguita dall'Amministrazione finanziaria.
E pertanto, assunta la possibilità che l'alienante non rinunzi all'ipoteca legale, e che il Conservatore dei Registri immobiliari conseguentemente la iscriva in suo favore, occorrerà considerare i costi relativi a tale iscrizione, che si quantificano, essenzialmente, nella misura del 2% (due per cento) (a titolo di imposta ipotecaria) del valore dell'iscrizione dell'ipoteca legale (coincidente con il valore del corrispettivo non ancora versato), a meno che non si aderisca alla tesi (peraltro ineccepibile) che l'ipoteca legale costituisce "formalità direttamente conseguente" rispetto all'atto (principale) dal quale essa ha origine; nel quale caso, sussistendone i presupposti di legge, si darebbe luogo all'applicazione della sola imposta ipotecaria nella misura di Euro 50,00 (Euro cinquanta) (cfr. articolo 1, comma terzo, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificato dall'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23). La tesi dell'Agenzia delle entrate, infatti, è tuttora ferma nel ritenere che l'iscrizione dell'ipoteca legale non costituisce "formalità direttamente conseguente" nel senso sopra esposto, e che pertanto essa deve restare assoggettata ad imposta ipotecaria da quantificarsi nella misura del 2% (due per cento) rispetto al valore della stessa ipoteca legale (in questo senso cfr. la Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 2/E del 21 febbraio 2014, Paragrafo 5.3.b).
Una volta ammessa la possibilità che alla disciplina del "deposito prezzo" possa far seguito l'iscrizione dell'ipoteca legale, con tutti i relativi costi connessi, si porrà ovviamente anche il successivo problema della cancellazione dell'ipoteca legale allorquando l'alienante avrà ricevuto nelle proprie mani il prezzo di vendita; infatti, l'acquirente vorrà (giustamente) far risultare l'eliminazione del summenzionato gravame (per quanto formale) dalla Conservatoria dei Registri immobiliari. Il costo principale di tale atto sarà costituito dal pagamento dell'imposta ipotecaria, da quantificarsi nella misura dello 0,50% (zero virgola cinquanta per cento) del valore per il quale è stata iscritta l'ipoteca legale, al quale dovranno aggiungersi altri costi fiscali (imposta di registro, imposta di bollo, tassa ipotecaria, e tassa Archivi notarili), nonché l'onorario del notaio e la relativa Imposta sul Valore Aggiunto.
Inoltre, sarà da tenere in debita considerazione l'onorario che legittimamente il notaio potrà richiedere per la prestazione che gli viene richiesta (comprensiva anche della relativa responsabilità), che potrà variare anche e soprattutto in considerazione dell'importo costituente oggetto del deposito.
Infine, sempre per le motivazioni sopra esposte, in caso di richiesta (da parte dell'acquirente) di "deposito prezzo", l'alienante potrebbe rifiutare la consegna (all'acquirente) del bene venduto, in assenza (quanto meno momentanea) del pagamento del prezzo, in forza del principio sancito dal secondo comma dell'articolo 1498 codice civile, che esprime (in mancanza di diversa pattuizione, e fatti salvi diversi usi) il principio della naturale e normale contestualità fra pagamento del prezzo di vendita e consegna del bene venduto: ed in assenza dell'una prestazione (pagamento del prezzo), sarebbe ben giustificabile il rifiuto dell'altra (consegna del bene). In tale ipotesi, la consegna del bene dovrebbe avvenire in conformità ad un accordo intervenuto in questo senso fra le parti (anch'esso auspicabilmente da formalizzare in atto) dopo la verifica effettuata dal notaio circa la libertà del bene da formalità pregiudizievoli, secondo quanto previsto dall'articolo 1, comma 142, legge 4 agosto 2017, n. 124.
Le possibili alternative
a) Il contratto preliminare trascritto
Lo strumento del contratto preliminare concluso nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata previsto dall'articolo 2645-bis codice civile, essendo soggetto a trascrizione e producendo il cosiddetto "effetto prenotativo" (della trascrizione del contratto definitivo stipulato in adempimento del suddetto contratto preliminare) per un periodo di tempo comunque non eccedente i tre anni a decorrere dalla data della sua trascrizione, consente di operare entro un ambito normativo di riferimento che offre sicuramente (quanto meno allo stato attuale) maggiori certezze rispetto alla normativa del "deposito prezzo", e che potrà offrire anche una maggiore tutela all'acquirente. Sarà tuttavia opportuno, per tale scopo, che il promittente l'acquisto non versi alcunché al promittente alienante a titolo di caparra confirmatoria, oppure che versi a tale titolo un importo di modesta entità.
b) Il contratto sottoposto a (duplice) condizione sospensiva.
Le parti possono convenire la stipula di un contratto di compravendita sottoposto alla condizione sospensiva costituita da un duplice evento:
a) la verifica compiuta dal notaio rogante, dopo la trascrizione del contratto, della assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti (nonché, eventualmente, dell'avveramento di un determinato evento o dell'adempimento di una determinata prestazione);
b) l'integrale (ed avvenuto) pagamento del prezzo da parte dell'acquirente (evento condizionante ormai ammesso senza incertezze in dottrina ed in giurisprudenza).
Il trasferimento della proprietà del bene si avrà in conseguenza del verificarsi di entrambi gli eventi dedotti in condizione, e ciò tutelerà adeguatamente sia l'acquirente che il venditore.
Naturalmente, i predetti eventi dovranno essere formalizzati, per gli effetti pubblicitari, in un ulteriore contratto (di "verificata condizione sospensiva"), che comporterà, inevitabilmente, un aggravio di costi.
Clausole redazionali
Il contratto preliminare
Come abbiamo rilevato in precedenza, il contratto preliminare resta escluso dal novero degli atti per i quali è possibile l'assoggettamento alla disciplina del "deposito prezzo", poiché tale contratto, essendo produttivo di effetti obbligatori, non è idoneo al trasferimento della proprietà od al trasferimento, costituzione, od estinzione, di altro diritto reale su immobili od aziende.
Questo non significa tuttavia che il notaio, in sede di stipula del contratto preliminare, possa ignorare la disciplina del "deposito prezzo", essendo invece estremamente opportuno che le parti vengano edotte immediatamente della relativa disciplina giuridica e di tutte le relative implicazioni, evitando così la loro "impreparazione" al momento della stipula del contratto definitivo; e sarà altresì estremamente opportuno documentare nel contratto preliminare la circostanza che le parti sono state edotte in merito alla disciplina relativa al "deposito prezzo".
Nel contratto preliminare potrà formalizzarsi una clausola "generica" del siffatto tenore:
«Le parti dichiarano di essere state edotte da me notaio in merito al disposto di cui all'articolo 1, comma 63, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituito dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, in tema di conto corrente dedicato tenuto dal notaio, e si riservano di avvalersi del diritto loro riconosciuto dalla lettera c) della stessa norma relativamente al deposito del prezzo di vendita sul conto corrente summenzionato.
Le stesse parti dichiarano di essere a conoscenza di tutti gli eventuali costi inerenti la disciplina del deposito prezzo (eventuale iscrizione dell'ipoteca legale e relativa cancellazione, ed onorario dovuto al notaio in dipendenza dell'incarico affidatogli), che saranno a totale carico di … (relativa indicazione) » oppure «e di ripartire tali costi nel seguente modo: … (relativa indicazione) ».
A livello di contratto preliminare si ritiene che una tale clausola generica, per quanto non imposta dalla Legge, sia comunque opportuna al fine di documentare i doveri di informativa facenti carico al notaio in previsione del futuro contratto definitivo. In sede di contratto preliminare, poi, è da ritenersi che una tale clausola sia ampiamente sufficiente, e che non sia necessaria la redazione di ipotesi varie per il caso in cui, in sede di contratto definitivo, il notaio rogante verifichi la presenza di gravami e di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti; tali clausole potranno invece ben trovare spazio nella redazione del contratto definitivo.
Se si segue la tesi della "derogabilità" della normativa del "deposito prezzo", secondo quanto precedentemente esposto, potrà formalizzarsi una clausola del siffatto tenore:
«Le parti dichiarano di essere state edotte da me notaio in merito al disposto di cui all'articolo 1, comma 63, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituito dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, in tema di conto corrente dedicato tenuto dal notaio, e dichiarano sin da ora di rinunziare ad avvalersi del diritto loro riconosciuto dalla lettera c) della stessa norma relativamente al deposito del prezzo di vendita sul conto corrente summenzionato».
In questo caso le parti si saranno precluse, "ab inizio", il diritto di avvalersi della disciplina in oggetto.
È chiaro che se si aderisce all'opposta tesi della imperatività della normativa concernente il "deposito prezzo", una tale clausola dovrà ritenersi nulla, e pertanto non potrà essere inserita nel contratto preliminare (al pari di ogni altra clausola, anche avente natura unilaterale, con cui la parte rinunzi ad avvalersi del diritto relativo al "deposito prezzo").
Il contratto definitivo. I vari casi
Le parti possono senz'altro rinunziare espressamente – in sede di stipula del contratto definitivo – ad avvalersi della disciplina del "deposito prezzo". La legge non prescrive alcuna menzione a tale riguardo, ma ritengo che una tale menzione sia opportuna, al fine di documentare l'adempimento degli obblighi di informativa da parte del notaio, nonché conforme a quanto previsto dall'articolo 10 dei "Principi di deontologia" recentemente diffusi dal Consiglio Nazionale del Notariato. La relativa clausola potrà essere redatta nel modo seguente:
«Le parti dichiarano di essere state edotte da me notaio in merito a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 63, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituito dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, in tema di conto corrente dedicato, e dichiarano di rinunziare ad avvalersi del diritto previsto dalla lettera c) della stessa norma relativamente al deposito del prezzo di vendita sul conto corrente summenzionato».
La legge prevede che il notaio debba versare sul proprio conto corrente dedicato l'intero prezzo, ovvero il saldo, se determinato in denaro, qualora in tal senso sia stato richiesto da almeno una delle parti, e conformemente all'incarico espressamente conferito.
La richiesta di deposito prezzo potrà essere effettuata senza alcuna previsione contrattuale specifica. In tal caso è da ritenersi che la parte richiedente abbia inteso fare riferimento "tout court" al dato normativo, secondo cui «… eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto».
La Legge non impone alcuna clausola da inserire in atto, che però si rende praticamente necessaria in relazione alla specifica tipologia contrattuale (ed il cui inserimento è altresì previsto dall'articolo 10 dei sopra citati "Principi di deontologia"), e che potrà essere così formalizzata:
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, io notaio provveda senza indugio a disporre lo svincolo del suddetto importo in favore della parte venditrice.
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari … (segue la relativa descrizione analitica).
La ricezione della predetta somma di denaro in favore della parte venditrice avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto».
È certo che il notaio non potrà svicolare in favore dell'alienante il corrispettivo dell'acquisto da lui tenuto in deposito qualora riscontri la presenza di gravami e/o di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti.
In tale ultima ipotesi, in assenza di specifiche previsioni contrattuali, la sorte del denaro depositato presso il conto corrente del notaio non potrà che dipendere da un accordo delle parti o da un provvedimento giudiziale. Tale ultima circostanza potrà essere formalizzata in atto redigendo un'apposita clausola da inserire di seguito a quella precedentemente formalizzata:
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, io notaio provveda senza indugio a disporre lo svincolo del suddetto importo in favore della parte venditrice.
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari … (segue la relativa descrizione analitica).
La ricezione della predetta somma di denaro in favore della parte venditrice avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, la somma di denaro depositata sul conto corrente dedicato del sottoscritto notaio, sopra indicata, verrà svincolata soltanto conformemente agli accordi intercorsi fra le parti da documentarsi con apposito atto pubblico, con spese a carico di … (relativa indicazione), ovvero conformemente ad apposito provvedimento giudiziale, anche non definitivo (ovvero passato in giudicato) ».
Le parti potranno però ampliamente e variamente pattuire quella che sarà la sorte del denaro depositato presso il conto corrente dedicato del notaio, sia per il caso in cui, dopo l'espletamento delle formalità della registrazione e della trascrizione, non emergano gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, sia per il caso contrario.
E deve anzi ritenersi che tali previsioni siano decisamente opportune, e che siano altrettanto opportune anche le relative formalizzazioni in atto, che, a titolo esemplificativo, potranno essere le seguenti:
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, io notaio provveda senza indugio a disporre lo svincolo del suddetto importo in favore della parte venditrice.
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, questo contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del summenzionato atto di accertamento, l'importo di Euro … depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
Oppure, allo stesso modo (viene riproposta la stessa clausola precedente, con la variante in corsivo).
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, io notaio provveda senza indugio a disporre lo svincolo del suddetto importo in favore della parte venditrice.
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, i suddetti gravami e formalità pregiudizievoli dovranno essere estinti a cura e spese della parte venditrice, mediante apposito atto notarile, ovvero mediante provvedimento giudiziale definitivo, entro la data improrogabile del …
In caso contrario, questo contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del summenzionato atto di accertamento, l'importo di Euro … depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
Per espressa previsione di legge, poi, la parte acquirente potrà avvalersi della disciplina del "deposito prezzo" incaricando il notaio di utilizzare la relativa somma di denaro (o parte di essa) per estinguere gravami o spese od oneri tuttora esistenti, prima di svincolare l'eventuale residuo in favore della parte alienante.
La relativa clausola potrà essere così formulata:
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, utilizzando in tutto od in parte il suddetto prezzo (o saldo), io notaio provveda ad estinguere i seguenti gravami e/o spese inerenti il bene in oggetto: … (segue la relativa descrizione).
Eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di ulteriori gravami e formalità pregiudizievoli rispetto a quelli esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ed estinti i predetti gravami e/o spese, io notaio provvederò senza indugio a disporre lo svincolo del residuo importo in favore della parte venditrice.
Per le finalità sopra esposte, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il suddetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli sopra evidenziati o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, l'importo versato sul mio conto corrente dedicato dovrà essere utilizzato anche per l'estinzione dei predetti gravami e formalità, conferendo le parti il relativo incarico a me notaio. Espletato tale incarico, il residuo importo verrà svincolato in favore della parte venditrice, la quale fa richiesta a me notaio di effettuare tale svincolo in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Qualora l'importo depositato sul mio conto corrente dedicato non fosse sufficiente per estinguere i gravami e le formalità summenzionate, il presente contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del suddetto atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
In questo campo vige il principio di autonomia contrattuale, e le parti potranno quindi liberamente prevedere la sorte del denaro costituito in "deposito prezzo" al sopravvenire di una formalità pregiudizievole.
Un'applicazione particolare della fattispecie in oggetto si ha quando il notaio viene incaricato di estinguere debiti garantiti da ipoteca utilizzando le somma depositate in conto prezzo. Tale situazione è espressamente contemplata dal secondo comma dell'articolo 11 dei sopra citati "Principi di deontologia", ai sensi del quale «Quando abbia ricevuto incarico di estinguere debiti garantiti ipotecariamente utilizzando le somme depositate in conto prezzo o corrispettivo e sia applicabile la disciplina prevista dall'articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, se le parti non hanno ritenuto di ricorrere alla cancellazione con atto notarile, il notaio procede allo svincolo delle altre somme depositate a titolo di prezzo o corrispettivo dopo avere acquisito idonea documentazione dell'estinzione del debito, salvo che la parte acquirente abbia espressamente richiesto nell'atto che il notaio non proceda allo svincolo del prezzo o corrispettivo prima del decorso del termine di cui al comma 3 dello stesso articolo 40-bis, senza che sia intervenuta l'annotazione di permanenza dell'ipoteca o che l'istituto bancario abbia espressamente rinunciato alla facoltà di revoca».
La norma sopra trascritta, che non è un modello di chiarezza, prevede tre distinte ipotesi:
a) il notaio è stato incaricato di estinguere debiti garantiti da ipoteca, utilizzando le somme depositate in conto prezzo o corrispettivo, mediante lo strumento dell'atto notarile di assenso a cancellazione di ipoteca (atto che potrà essere ricevuto dallo stesso notaio, ovvero da altro notaio).
In questo caso, si ritiene che il notaio potrà svincolare in favore della parte venditrice la parte di prezzo eccedente quella necessaria per procedere alla cancellazione dell'ipoteca dopo che sia stato stipulato l'atto di assenso a cancellazione di ipoteca;
b) il notaio è stato incaricato di estinguere debiti garantiti da ipoteca, utilizzando le somme depositate in conto prezzo o corrispettivo, mediante lo strumento di cui all'articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (in quanto applicabile alla fattispecie concreta).
In questo caso il notaio potrà svincolare in favore della parte venditrice la parte di prezzo eccedente quella necessaria per procedere all'estinzione del debito originante l'ipoteca dopo aver acquisito «idonea documentazione dell'estinzione del debito», e quindi anche in epoca antecedente rispetto a quella dell'estinzione del debito (che dovrà essere curata direttamente dal notaio a ciò incaricato), perché il notaio, dopo avere acquisito idonea documentazione dell'estinzione del debito, sarà in grado di calcolare con esattezza l'importo da svincolare in favore della parte venditrice;
c) il notaio è stato incaricato di estinguere debiti garantiti da ipoteca, utilizzando le somme depositate in conto prezzo o corrispettivo, mediante lo strumento di cui all'articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (in quanto applicabile alla fattispecie concreta), ma la parte acquirente ha espressamente richiesto in atto che il notaio non proceda allo svincolo del prezzo o corrispettivo (rectius, della parte del prezzo o corrispettivo eccedente quella necessaria per procedere all'estinzione del debito originante l'ipoteca), dopo aver acquisito «idonea documentazione dell'estinzione del debito», bensì soltanto dopo il decorso del termine di cui al comma 3 dello stesso articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993. n. 385 (trenta giorni da quello dell'istanza di annotazione di cancellazione dell'ipoteca fatta dal debitore) senza che sia intervenuta l'annotazione di permanenza dell'ipoteca (da parte dell'istituto bancario creditore), ovvero soltanto dopo che l'istituto bancario creditore – prima della scadenza del termine suddetto – abbia rinunziato alla facoltà di revoca.
Sussistendo questi presupposti, il notaio potrà svincolare in favore della parte acquirente parte del prezzo (o corrispettivo) ricavato dal trasferimento del bene (soltanto) dopo aver direttamente curato la fase dell'estinzione del debito originante l'ipoteca sul bene in oggetto, e dopo che sia decorso il termine di cui al terzo comma dell'articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 senza che sia intervenuta, da parte dell'istituto bancario creditore, l'annotazione di permanenza dell'ipoteca, ovvero previa rinunzia alla facoltà di revoca da parte dello stesso istituto bancario creditore.
Le relative clausole potranno essere così formalizzate:
a) «In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, utilizzando in tutto od in parte il suddetto prezzo (o saldo), io notaio provveda ad estinguere il gravame ipotecario inerente il bene in oggetto qui di seguito indicato, ed a ricevere il conseguente atto di assenso alla cancellazione della relativa ipoteca: … (segue la descrizione del gravame ipotecario).
Eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ed estinto il predetto gravame ipotecario, io notaio provvederò senza indugio a disporre lo svincolo del residuo importo in favore della parte venditrice.
Per le finalità sopra esposte, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il suddetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, l'importo versato sul mio conto corrente dedicato dovrà essere utilizzato anche per l'estinzione dei suddetti gravami e formalità, conferendo le parti il relativo incarico a me notaio. Espletato tale incarico, il residuo importo verrà svincolato in favore della parte venditrice, la quale fa richiesta a me notaio di effettuare tale svincolo in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Qualora l'importo depositato sul mio conto corrente dedicato non fosse sufficiente per estinguere i gravami e le formalità summenzionate, il presente contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del suddetto atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
b) «In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, utilizzando in tutto od in parte il suddetto prezzo (o saldo), io notaio provveda ad estinguere, ai sensi di quanto disposto dall'articolo 40-bis decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, il seguente gravame ipotecario inerente il bene in oggetto: … (segue la relativa descrizione).
Eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ed estinto il predetto gravame ipotecario, io notaio provvederò senza indugio a disporre lo svincolo del residuo importo in favore della parte venditrice.
Per le finalità sopra esposte, la stessa parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il suddetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, l'importo versato sul mio conto corrente dedicato dovrà essere utilizzato anche per l'estinzione dei predetti gravami e formalità, conferendo le parti il relativo incarico a me notaio. Espletato tale incarico, il residuo importo verrà svincolato in favore della parte venditrice, la quale fa richiesta a me notaio di effettuare tale svincolo in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Qualora l'importo depositato sul mio conto corrente dedicato non fosse sufficiente per estinguere i gravami e le formalità summenzionate, il presente contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del suddetto atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
c) «In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, la parte acquirente fa richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché, utilizzando in tutto od in parte il suddetto prezzo (o saldo), io notaio provveda ad estinguere, ai sensi di quanto disposto dall'articolo 40-bis decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, il seguente gravame ipotecario inerente il bene in oggetto: … (segue la relativa descrizione).
Eseguita la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ed estinto il predetto gravame ipotecario con decorrenza del termine di cui al terzo comma del sopra citato articolo 40-bis decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 senza che sia intervenuta l'annotazione di permanenza dell'ipoteca da parte dell'istituto bancario creditore, ovvero previa rinunzia espressa alla facoltà di revoca da parte dello stesso istituto bancario creditore in favore del quale risulta iscritto il summenzionato gravame ipotecario, io notaio provvederò senza indugio a disporre lo svincolo del residuo importo in favore della parte venditrice.
Per le finalità sopra esposte, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quello sopra evidenziato o ad altri eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, l'importo versato sul mio conto corrente dedicato dovrà essere utilizzato anche per l'estinzione dei predetti gravami e formalità, conferendo le parti il relativo incarico a me notaio. Espletato tale incarico, il residuo importo verrà svincolato in favore della parte venditrice, la quale fa richiesta a me notaio di effettuare tale svincolo in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Qualora l'importo depositato sul mio conto corrente dedicato non fosse sufficiente per estinguere i gravami e le formalità summenzionate, il presente contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del … con spese a carico di …
A seguito della stipula del suddetto atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
È invece necessario l'accordo delle parti (non essendo quindi sufficiente la volontà di una soltanto di esse), espressamente formalizzato in atto, per la realizzazione di quanto previsto dalla seconda parte dell'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, che ha sostituito il comma 66 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 143, secondo cui «Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate fra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta».
In tale ipotesi, dunque, il notaio non potrà svicolare il prezzo (o corrispettivo) in favore dell'alienante dopo avere verificato l'assenza di gravami e di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, dovendo invece attendere che gli sia fornita la prova che quel determinato evento si sia avverato, o che quella determinata prestazione sia stata adempiuta.
Ed anche in questo caso sarà estremamente opportuno che le parti diano specifica previsione in atto della prova che dovrà essere acquisita per far constare che l'evento in questione si è avverato o che la prestazione è stata adempiuta, come previsto dal terzo comma dell'articolo 11 dei sopra citati "Principi di deontologia", e che venga minuziosamente disciplinata quella che dovrà essere la sorte della somma di denaro consegnata in deposito al notaio (e la sorte dello stesso negozio), sia per il caso in cui quel determinato evento si sia avverato, o che quella determinata prestazione sia stata adempiuta, sia per il caso in cui l'evento non possa più avverarsi o che la prestazione non possa più adempiersi (oppure che l'avveramento dell'evento o l'adempimento della prestazione non abbiano più alcun interesse per l'acquirente).
Le relative clausole potranno essere così formalizzate.
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, le parti fanno richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché esso venga svincolato senza indugio in favore della parte venditrice dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente ed aver verificato l'assenza di gravami e formalità ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, nonché dopo l'avvenuta consegna del bene in oggetto in favore della parte acquirente e la sua conseguente immissione nel possesso dello stesso bene entro la data improrogabile del …, precisandosi che tale ultima circostanza dovrà essere documentata da apposito atto pubblico intercorso fra le parti entro la data improrogabile del …, con spese a carico di … (relativa indicazione).
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica)
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ovvero nel caso in cui non sia avvenuta la consegna del bene in parola in favore della parte acquirente entro la data improrogabile del …, questo contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del …, con spese a carico di …
A seguito della stipula del summenzionato atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
Oppure (viene riproposta la stessa clausola precedente, con la variante in corsivo).
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, le parti fanno richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché esso venga svincolato senza indugio in favore della parte venditrice dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente ed aver verificato l'assenza di gravami e formalità ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, nonché dopo l'avvenuta presentazione della dichiarazione di fine lavori relativa al bene in oggetto presso il competente ufficio del comune di …, precisandosi che tale ultima circostanza dovrà essere documentata da apposito atto pubblico intercorso fra le parti entro la data improrogabile del …, con spese a carico di … (relativa indicazione).
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica)
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ovvero nel caso in cui non sia avvenuta la presentazione della dichiarazione di fine lavori relativa al bene in parola presso il competente ufficio del comune di … entro la data improrogabile del …, questo contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del …, con spese a carico di …
A seguito della stipula del summenzionato atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».
Oppure (viene riproposta la stessa clausola precedente, con la variante in corsivo).
«In relazione a quanto previsto dall'articolo 1, comma 63 e comma 66 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come sostituiti dall'articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, le parti fanno richiesta a me notaio di versare sul mio apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo (o saldo) della presente compravendita, ammontante ad Euro …, affinché esso venga svincolato senza indugio in favore della parte venditrice dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità di questo atto ai sensi della normativa vigente ed aver verificato l'assenza di gravami e formalità ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, nonché dopo l'avvenuto decorso del termine previsto dalla legge senza che sia stato esercitato il diritto di prelazione concernente l'acquisto del bene in oggetto da parte degli aventi diritto, precisandosi che tale ultima circostanza dovrà essere documentata da apposito atto pubblico intercorso fra le parti entro la data improrogabile del …, con spese a carico di … (relativa indicazione).
A tale riguardo, la parte acquirente mi consegna i seguenti assegni circolari: … (segue la relativa descrizione analitica).
La parte venditrice fa richiesta a me notaio di effettuare il predetto svincolo della somma di denaro in suo favore mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di svincolo).
La ricezione di tale somma di denaro avrà il valore di quietanza liberatoria di quanto dovuto alla stessa parte venditrice in forza di questo atto.
Nel caso in cui venga verificata la presenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli eventualmente esistenti alla data del presente atto o da questo risultanti, ovvero nel caso in cui sia stato esercitato il suddetto diritto di prelazione concernente l'acquisto del bene in parola da parte degli aventi diritto entro il termine previsto dalla legge, questo contratto dovrà ritenersi risolto ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dall'articolo 1456 codice civile, e le parti, per i soli effetti pubblicitari, si impegnano a stipulare un atto di accertamento della risoluzione di diritto di questo stesso contratto entro la data improrogabile del …, con spese a carico di …
A seguito della stipula del summenzionato atto di accertamento, l'importo di Euro …, depositato sul mio conto corrente dedicato, verrà restituito alla parte acquirente mediante assegno circolare ad essa intestato (oppure, indicare una diversa modalità di restituzione)».