Il rischio del rigetto del condono successivo al trasferimento immobiliare *

Stefano Polidori

Ordinario di Diritto privato, Università del Salento

1. Premessa: la pronuncia n. 8230 del 2019 delle sezioni unite e gli oneri di verifica addossati all’acquirente

Fra le tante implicazioni della pronuncia delle sezioni unite n. 8230 del 2019[[1]] – la quale, come è noto, ha operato una netta scelta di campo appannaggio della natura formale e non sostanziale delle nullità urbanistiche[[2]] – vi è quella di una più ampia responsabilizzazione del compratore. Quest’ultimo, durante l’iter che conduce all’acquisto dell’immobile, è gravato dell’incombente di attivare ogni opportuna verifica in ordine alla regolarità urbanistica dell’immobile, ferma la validità del trasferimento una volta che sia formalmente in regola la documentazione che il venditore ha allegato all’atto notarile (ivi compresa l’eventuale domanda pendente di concessione in sanatoria. Nella motivazione del Supremo Collegio si legge che «l’acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato»[[3]]. Sulla strada dell’assolvimento dell’onere addossatogli, tuttavia, l’acquirente incontra un potenziale ostacolo. È pur vero, difatti, che l’art. 47 della l. 28 febbraio 1985, n. 47, gli consentiva di esibire contratto preliminare di vendita con sottoscrizioni autenticate onde «prendere visione presso gli uffici comunali di qualsiasi documento relativo all’immobile stesso e di ottenere ogni certificazione relativa». La norma suddetta, tuttavia, è stata abrogata dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Pertanto, allo stato della normativa vigente, al compratore potrebbe essere negato l’accesso alla documentazione, ponendolo nell’oggettiva impossibilità di svolgere le indagini additate dalla Suprema Corte. Al fine di superare l’ostacolo sembra opportuno che il notaio suggerisca alle parti di attivare una procura speciale del promittente venditore che il promissario acquirente possa presentare, unitamente al preliminare, ai fini del suddetto accesso.

2. Il rigetto di condono successivo all’alienazione immobiliare validamente perfezionata: la questione è ancora attuale?

Venendo al caso specifico del rigetto di condono successivo al trasferimento, di primo acchito la vicenda potrebbe apparire estremamente circoscritta in punto di ricadute applicative; difatti, le normative sul condono sono estremamente risalenti e la gran parte dei procedimenti istaurati in loro attuazione è stata definita, o con il pronunciamento degli uffici o con il silenzio assenso[[4]]. Eppure la cronaca narra di contenziosi ancora aperti, perfino di ordini di demolizione che intervengono a vent’anni di distanza[[5]]. Ciò accade specialmente quando sull’immobile insistono vincoli che rendono obbligatori, ai fini dell’accoglimento della domanda di sanatoria, pareri preventivi delle autorità preposte: si tratta di vicende che, come è noto, sfuggono all’applicazione del silenzio assenso[[6]] e, dunque, conservano attualità alla spada di Damocle del rigetto. A tacer del fatto che analoghi problemi (e analoghe soluzioni) potrebbero forse configurarsi con riferimento alla Scia in sanatoria[[7]], la cui presentazione sia attestata dal venditore nell’atto di compravendita e che a sua volta potrebbe non ricevere un successivo riscontro favorevole dagli uffici comunali. 

2.1. Quali rimedi per l’acquirente?

È d’uopo ora domandarsi quali tutele siano ipotizzabili per l’acquirente che, a distanza di anni, riceve la doccia fredda del rigetto dell’istanza a suo tempo acclusa al trasferimento. Le sezioni unite, asseverando la natura meramente formale delle nullità urbanistiche, sbarrano la strada alla nullità sopravvenuta, esimendo l’interprete dallo sforzo di rispolverare antiche dispute circa la configurabilità dell’istituto in punto di teoria generale[[8]], a fronte di un evento (il rigetto di condono) che pure ha l’effetto di rendere l’immobile, ex post, incommerciabile.

Più lineare si mostra la strada delle garanzie edilizie, di cui agli artt. 1483 e 1490 c.c.: secondo la gravità della sopravvenienza, potrà essere invocata la risoluzione del contratto nel più grave caso di ordine di demolizione (fattispecie tutto sommato assimilabile all’evizione totale del bene), ovvero la quanti minoris se al rigetto successivo consegua soltanto una sanzione pecuniaria (fattispecie che, per converso, potrebbe essere accostata a quella dei vizi della cosa)[[9]]. In aggiunta, e in ogni caso, è dovuto il risarcimento del danno, in forza di responsabilità inquadrabile più nel modello contrattuale che in quello aquiliano, poiché discendente da inadempimento di specifici obblighi del venditore (trasferire un bene idoneo e conforme, fornire informazioni veritiere e complete, etc.). Con la conseguenza, non irrilevante, che essa è soggetta a prescrizione decennale e non quinquennale[[10]].

Nella linea della tutela essenzialmente risarcitoria si colloca pure il Consiglio di Stato, con la pronuncia n. 654 del 2016[[11]]. allorquando esclude che l’attuale proprietario possa invocare la propria buona fede al momento dell’acquisto quale valida ragione per impugnare il sopraggiunto rigetto di condono: ad avviso del Giudice amministrativo, fermo il diniego di sanatoria e tutto ciò che ne consegue, la tutela dell’acquirente è interamente affidata alle azioni risarcitorie eventualmente proponibili verso il dante causa e/o verso il responsabile dell’abuso a suo tempo perpetrato ed oggi sanzionato.

2.2. Possibili inconvenienti della tutela risarcitoria

Il solco così tracciato sembra lineare; tuttavia, le azioni risarcitorie scontano diversi potenziali problemi per l’acquirente.

Innanzi tutto, egli potrebbe vedersi opporre l’art. 1227 c.c., c.d. concorso di colpa del danneggiato, laddove il dante causa dimostri che all’epoca dell’acquisto il compratore non svolse le indagini delle quali è gravato dalla pronuncia n. 8230 del 2019 delle sezioni unite. Ne potrebbe derivare una consistente diminuzione del quantum risarcitorio, se non addirittura la sua esclusione, laddove si configurassero gli estremi di applicazione del secondo comma della norma (in base al quale il risarcimento è escluso per i danni che erano evitabili usando l’ordinaria diligenza).

Ulteriore inconveniente attiene all’evenienza che nel frattempo sia maturata la prescrizione decennale, sia per le azioni risarcitorie che per quelle di garanzia[[12]]. In ogni caso, poi, è assai probabile che il decorso di un tempo così lungo renda infruttuose le iniziative promosse contro un venditore che, nel frattempo, potrebbe essersi dileguato o avere disperso la propria consistenza patrimoniale.

3. Il ruolo del notaio

In tutto questo, quale può essere il ruolo del notaio? Gli interpreti sono concordi nel ritenere che il professionista non sia gravato di alcun obbligo di verifica in ordine alla conformità urbanistica dell’immobile e, segnatamente, alla effettiva rispondenza dello stato di fatto alle risultanze documentali[[13]]. Stando a questo orientamento, egli ha il dovere di vagliare soltanto la correttezza documentale, anche con riguardo alla domanda di condono. Non risponde, invece, di circostanze potenzialmente incidenti sul suo futuro rigetto, né è tenuto a svolgere indagini per rilevarle.

Qualche dubbio sorge semmai quando la domanda di condono allegata dal venditore sia palesemente destinata all’insuccesso: ad es., nei casi di incompletezza formale, o qualora la sanatoria sia stata chiesta al di fuori delle ipotesi in cui può essere concessa, o per porzioni immobiliari differenti da quella venduta[[14]]. Viceversa, se dalla documentazione in atti non emergono irregolarità manifeste, è pacifico che non compete al notaio alcuna istruttoria ulteriore, né la circostanza che l’atto sia redatto per il suo tramite mette al riparo l’acquirente dai rischi di difformità urbanistica successivamente rilevata dalle autorità competenti.

Alcuni interpreti hanno evidenziato che verifiche più incisive possano essere offerte da studi notarili all’avanguardia come servizi supplementari, magari nelle more fra preliminare e definitivo[[15]]. Ciò al fine di accrescere la sicurezza dell’acquisto in misura maggiore di quanto accade fornendo alle parti il solo supporto di base nella stesura dell’atto. Ovviamente si tratta di prestazioni che hanno un prezzo, dato che verosimilmente saranno svolte avvalendosi di tecnici terzi (geometri, architetti, ingegneri ...). E non è detto che le parti (e specialmente l’acquirente, sulla quale grava l’assistenza notarile) siano intenzionate a sostenere un costo aggiuntivo per fruirne.

Incombe certamente sul notaio, per converso, un dovere di informazione[[16]] nei confronti delle parti circa il rischio di rigetto del condono e la conseguente possibilità, per l’acquirente che voglia scongiurare brutte sorprese, di svolgere gli approfondimenti del caso. Una volta ricevuto questo monito, il fatto che il compratore decida egualmente di procedere all’acquisto senza compiere alcun accertamento potrebbe essere indice di due circostanze, fra loro alternative. 

1. Può darsi che l’acquirente si fidi delle rassicurazioni del venditore e non ritenga utile svolgere indagini. Si tratterà in tal caso di comprendere se, laddove in futuro subisca il rigetto del condono e chieda i danni, possa essere invocato nei suoi confronti l’art. 1227 c.c., non tanto dal venditore (almeno se quest’ultimo risulti essere stato a suo tempo in mala fede) quanto dai suoi eredi, ove siano costoro ad essere chiamati in causa a distanza di anni.
2. Può anche succedere, e non è affatto peregrino, che l’acquirente, reso edotto del rischio di rigetto del condono, concordi con il venditore un prezzo che lo fa rientrare nell’alea complessiva dell’affare. In tale ipotesi egli, in futuro, non potrà accampare alcuna pretesa, avendo monetizzato in anticipo la sopravvenienza negativa in termini di sconto sul corrispettivo.

In ambedue i casi ipotizzati, il problema a posteriori può essere di prova. Non è agevole ricostruire, a molti anni di distanza, come le parti vollero congegnare l’affare. Nell’atto, ben che vada, risulterà l’informazione data dal notaio all’acquirente, ma non gli accordi sottostanti che a quel punto possano essere intervenuti fra quest’ultimo e il venditore. Dunque, per evitare futuri problemi, potrebbero essere le parti a richiedere che, in aggiunta, siano inserite dal notaio specifiche indicazioni.

3.1. Quali clausole possono essere inserite per prevenire future liti?

Provando a esemplificare, si potrebbe partire da qui: 

«L’acquirente viene informato del rischio che, nelle ipotesi x, y o z, la domanda di concessione in sanatoria potrebbe essere rigettata dall’autorità preposta».

Dopo di che si potrebbero inserire, secondo i casi, clausole del seguente tenore: 

1. «Acquisita l’informazione, l’acquirente dichiara di avere ricevuto dal venditore rassicurazioni circa la piena regolarità della pratica di condono e reputa superfluo svolgere ulteriori indagini a riguardo».

Oppure,

1. «Acquisita l’informazione, l’acquirente si riserva di svolgere indagini mediante un professionista di propria fiducia e di non addivenire alla stipulazione del contratto definitivo qualora emergano circostanze oggettive tali da rendere fondato e incombente il rischio del rigetto di condono»[[17]].

O infine, 

1. «Acquisita l’informazione, le parti dichiarano di aver verificato che la domanda di condono risulta correttamente inoltrata e completa nella sua documentazione e di essere edotti circa la sussistenza di un margine di rischio che essa possa andare incontro a rigetto[[18]]. Ciò non di meno chiedono che si proceda alla stipulazione del contratto, dichiarando di non avere reciprocamente nulla a pretendere laddove la domanda medesima non abbia buon esito».

L’ultimo caso ipotizzato è quello in cui il rischio è stato considerato nell’economia dell’affare e ha influenzato l’entità del corrispettivo dovuto dal compratore. Una clausola siffatta è da ritenere pienamente valida ed ha il solo effetto di conferire alla compravendita immobiliare un connotato di aleatorietà che essa, normalmente, non ha[[19]]. 

4. Considerazioni conclusive

Volendo sintetizzare gli esiti della breve indagine: il notaio, in difetto di specifico incarico, non è obbligato a svolgere indagini particolari sulla fondatezza della domanda di condono salvo, beninteso, che quest’ultima appaia incompleta o manifestamente votata al rigetto. Ricorrendo quest’ultima circostanza, egli deve segnalarla senza equivoci e, se necessario, arrivare perfino a rifiutare la stipula. È tenuto però, in ogni caso, ad assolvere con la massima diligenza agli obblighi di avviso e, se vuole rendere una prestazione particolarmente accurata, può suggerire ai contraenti diversi efficaci accorgimenti per evitare problemi in futuro[[20]]. Si tratterebbe di una prassi auspicabile e virtuosa, in linea con la funzione principale del ministero notarile che, pur sempre, resta quella di prevenire il contenzioso[[21]].

NOTE:

* L’argomento propostomi mi ha introdotto ad uno studio estremamente stimolante, riguardante materie distanti dagli argomenti fin qui coltivati. Desidero ringraziare in primis il supporto di Colleghi che, a mia differenza, sono anche Notai: Ciro Caccavale per l’opportunità concessa e gli spunti di riflessione condivisi; Domenico Damascelli e Marco Farina per il costante confronto di idee, dal quale ho attinto a piene mani. Ringrazio infine, e non da ultimo, le mie collaboratrici dr.sse Giulia Maggio e Federica Vilei per il prezioso e intelligente ausilio alle ricerche.

[1] Cass., sez. un., 22 marzo 2019, n. 8230, in Riv. giur. edil., 2019, I, 625, con nota di F. BOCCHINI, Alienazioni di edifici abusivi: nullità degli atti e pubblicità dei titoli abilitativi; in Nuova. giur. civ. comm., 2019, 727, con nota di C. NATOLI, La natura «testuale» della nullità urbanistica; in Giur. it., 2020, 305, con nota di C. Cicero, La menzione dei titoli urbanistici tra “nullità sostanziale” e “nullità formale”. In dottrina v. anche S. Monticelli, Vizi del titolo edilizio e incidenza sull’attività notarile, in Rass. dir. civ., 2020, 601 ss.; G. PETRELLI, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le sezioni unite, in Riv. not., 2019, 671 ss.; A. LESTINI, La circolazione di edifici abusivi alla luce delle sezioni unite e della successiva giurisprudenza, in ratioiuris.it, 26 aprile 2021.