Introduzione al convegno

Michele Tamponi

Diritto privato, Università Luiss Guido Carli

Il presente convegno di studio si colloca all’interno di una fruttuosa collaborazione tra la Fondazione italiana del Notariato e l’Università Luiss Guido Carli, avviata nel 2017 e giunta ormai alla sesta edizione. Il consolidato percorso di riflessioni e di stimoli culturali ha toccato nel tempo i più diversi temi: dal Terzo settore alla responsabilità civile del notaio; dalle problematiche familiari e successorie a quelle societarie, ed anche gli atti di liberalità hanno costituito oggetto di approfondimento.

È ora la volta di un argomento che si connota per il suo interesse diffuso e per la numerosità dei problemi che la convivenza suscita, destinati non raramente a sfociare in densi e articolati contenziosi.

Basterebbe citare, per offrire anche soltanto un’idea della ricchezza dei dibattiti giudiziari in argomento, la vexata quaestio dei parcheggi e dei posti d’auto nelle sue varie sfaccettature; le dispute sulla definitiva assegnabilità a singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi in area comune; gli interrogativi sulla possibilità di un uso più intenso di parti comuni a favore di uno o più condomini; i dubbi sull’alienabilità dell’unità abitativa stralciando il posto auto di proprietà esclusiva per mantenerlo al condomino alienante[[1]].

Né minore interesse hanno suscitato nel tempo le controversie sull’eliminazione o sull’abbandono a maggioranza dell’impianto di riscaldamento centrale, nonché quelle sulla legittimità del distacco da parte del singolo condomino: dispute che un tempo trovavano un aspro scoglio negli artt. 1120 e 1136 c.c. come formulati anteriormente alla riforma di cui alla legge 11 dicembre 2012 n. 220, e sopitesi dinanzi al rilievo via via attribuito in sede giurisprudenziale alla prospettiva di riduzione dei consumi e alla maggior efficienza energetica, più recentemente affidata anche alla rinnovabilità di talune fonti di energia. Tappe, queste, che hanno trovato ormai il punto di approdo, oltre che nella richiamata novella, nella più recente giurisprudenza, persuasivamente spintasi sino a ravvisare la nullità della clausola regolamentare che vieti il distacco del singolo condomino[[2]].

Sempre a modo d’esempio, sfogliando il ricco inventario delle questioni aperte o solo recentemente risolte, un cenno potrebbe meritare la tematica del condominio minimo costituito da due condomini titolari di quote disuguali: quid iuris se la delibera richiede l’approvazione con un numero di voti che rappresenti non solo la superiorità in termini millesimali, ma anche la maggioranza degli intervenuti? Precluso il mero criterio maggioritario (si pensi alla nomina e revoca dell’amministratore ex art. 1136 comma 4 c.c.), non si sfugge all’alternativa: o la decisione è unanime, oppure ci si imbatte in uno stallo decisionale che solo l’autorità giudiziaria potrà dipanare[[3]].

Sono, quelle appena indicate, soltanto frettolose menzioni, atte a segnalare la misura degli svariati interrogativi che quotidianamente si presentano, in materia, all’attenzione dell’operatore del diritto e segnatamente del notaio.

Perciò la Fondazione italiana del Notariato, nelle persone del suo Presidente notaio Antonio Areniello e del consigliere d’amministrazione notaio Giuseppe Trapani, con grande sensibilità e viva attenzione alle esigenze della categoria ha suggerito questo tema, per la cui analisi sono state chiamate a raccolta le migliori energie: il prof. Enrico del Prato, ordinario di diritto civile nell’Università degli Studi La Sapienza di Roma, autore tra l’altro di un importante studio sui regolamenti privati, e anche solo per questa ragione candidato naturale alla relazione introduttiva dedicata al regolamento condominiale; il notaio Marco Tatarano, al contempo ordinario di diritto privato nell’Università di Bari, che affronta il tema dell’alienabilità di un’unità immobiliare con esclusione della quota millesimale: tema reiteratamente vagliato dalla Corte di cassazione per concludere che il condomino può riservarsi la quota millesimale di comproprietà dell’area condominiale scoperta, trattandosi di bene ontologicamente distinto da quello alienato, e quindi suscettibile di godimento fine a se stesso, indipendente dalle parti comuni delle unità abitative[[4]]; il notaio Maurizio Corona, componente della Commissione studi civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato, deputato ad illustrare le ricadute sull’attività notarile dell’importante ma discussa pronuncia della sezioni unite n. 28972/2020 concernente l’uso esclusivo su beni condominiali. Al denso e ricco programma della mattinata concorre autorevolmente il notaio Giuseppe Trapani, vivace organizzatore dell’evento odierno sobbarcatosi anche il peso di una relazione su quella particolare forma di condominio alberghiero che, abbinando le camere d’albergo a più ampi spazi acquistabili per uso di vacanza, migliora e diversifica l’offerta turistica favorendo gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri.

Chiuderà la mattinata l’insigne magistrato Alberto Celeste, attualmente presidente della Sezione lavoro della Corte d’Appello di Roma, che ci intratterrà su un tema – il condominio-consumatore – particolarmente stimolante anche perché l’art. 3 del codice del consumo offre del consumatore una definizione che, alla lettera, parrebbe riferibile solo alla persona fisica.

Si preannunciano, dunque, relazioni certamente impegnative, ma soprattutto capaci di arrecare un prezioso contributo di idee e di competenze.

La classe notarile, sempre all’avanguardia nell’approfondimento delle tematiche con cui è chiamata a confrontarsi, trarrà il massimo frutto dall’alta specializzazione dei qualificatissimi relatori. Ad essi rivolgo il più vivo ringraziamento, sia a titolo personale sia a nome dell’Ateneo che rappresento, e naturalmente non può mancare il saluto agli attenti e interessati fruitori dei densi interventi in programma. 

NOTE: