Locazioni brevi e funzione sociale della proprietà. Una rilettura dell’art. 42 della Costituzione

Stefania Mangano

Professoressa associata di Geografia economico politica, Università di Genova

Introduzione

Negli ultimi anni la diffusione delle locazioni brevi ha assunto un ruolo centrale nel dibattito pubblico e scientifico sulle trasformazioni urbane contemporanee. L’affermazione di piattaforme digitali quali Airbnb, Booking.com e HomeAway ha modificato le modalità di utilizzo del patrimonio immobiliare, contribuendo a ridefinire il rapporto tra abitazione, turismo e città.

Sebbene il fenomeno sia spesso interpretato come una semplice evoluzione del mercato turistico, esso si inserisce in processi più ampi che riguardano la finanziarizzazione dell’abitare, l’attrattività delle città storiche e la ridefinizione delle relazioni tra interesse individuale e interesse collettivo. Le locazioni brevi costituiscono infatti uno degli strumenti attraverso cui il patrimonio residenziale viene incorporato nelle dinamiche della rendita urbana e della valorizzazione economica dei territori[[1]]. 

Il presente contributo adotta una prospettiva di geografia, interpretando le trasformazioni dello spazio urbano come risultato dell’interazione tra processi economici, sociali e territoriali. In questa prospettiva, la proprietà privata non viene considerata soltanto come istituto giuridico, ma anche come pratica territoriale capace di produrre effetti sull’organizzazione dello spazio urbano, sull’accessibilità dell’abitare e sulla qualità della vita delle comunità locali.

L’art. 42 della Costituzione italiana offre una chiave interpretativa efficace per leggere tali dinamiche. La disposizione costituzionale riconosce e garantisce la proprietà privata, ma ne subordina l’esercizio alla funzione sociale, introducendo un principio di equilibrio tra tutela dei diritti individuali e perseguimento dell’interesse generale. Alla luce di tale principio, la diffusione delle locazioni brevi pone interrogativi rilevanti circa la compatibilità tra libertà di godimento del bene e salvaguardia delle funzioni sociali della città.

L’obiettivo del contributo è riflettere sul rapporto tra proprietà privata e funzione sociale attraverso l’analisi delle locazioni brevi, assumendo Genova come contesto di osservazione privilegiato. Il capoluogo ligure rappresenta infatti una realtà nella quale – dal postpandemia da Covid 19 – tali dinamiche risultano in crescita pur non avendo ancora raggiunto i livelli di intensità osservabili in altri contesti urbani italiani.

Proprietà privata, funzione sociale e finanziarizzazione dell’abitare

L’art. 42 della Costituzione rappresenta uno dei punti di equilibrio più significativi dell’ordinamento repubblicano: riconosce la proprietà privata, ma ne subordina l’esercizio alla funzione sociale. Sin dall’entrata in vigore della Costituzione, tale nozione ha costituito uno dei concetti più complessi e discussi del diritto costituzionale italiano, poiché implica che il godimento del bene debba essere valutato anche in relazione alle ricadute prodotte sulla collettività. Come osservato da Stefano Rodotà[[2]], la garanzia costituzionale della proprietà privata non può dunque essere separata dalla funzione sociale che essa è chiamata a svolgere nell’ordinamento.

Se interpretato attraverso una prospettiva geografica, tale principio assume una portata territoriale. Le scelte relative all’utilizzo della proprietà non incidono soltanto sul patrimonio individuale, ma influenzano la struttura urbana, l’accessibilità dei servizi, le opportunità abitative e la qualità delle relazioni sociali. La proprietà privata può quindi essere letta anche come forma di responsabilità nei confronti dei luoghi e delle comunità che li abitano.

Questa lettura appare particolarmente rilevante con riferimento alla casa. L’abitazione non è soltanto un bene economico o patrimoniale, ma costituisce una componente essenziale dei processi di inclusione sociale, stabilità territoriale e costruzione delle relazioni comunitarie. Per lungo tempo, soprattutto nel quadro delle politiche di welfare del secondo Novecento, l’accesso all’abitazione è stato considerato parte della cittadinanza sociale. A partire dagli anni Ottanta, e con particolare intensità dopo la crisi finanziaria globale del 2008, tale paradigma ha lasciato spazio a una diversa concezione dell’abitare. La liberalizzazione dei mercati, l’internazionalizzazione dei flussi di capitale e la crescente finanziarizzazione dell’economia hanno trasformato il patrimonio immobiliare in uno strumento di investimento sempre più rilevante[[3]].

La casa tende così a essere interpretata non soltanto come spazio dell’abitare, ma come bene suscettibile di produrre rendita e valorizzazione economica. Si realizza una progressiva separazione tra valore sociale e valore finanziario dell’immobile: il primo è legato alla funzione abitativa e alle esigenze della comunità, il secondo alla capacità del bene di generare reddito e attrarre investimenti[[4]].

In questo quadro si inserisce la crescita delle locazioni brevi. Le piattaforme digitali hanno reso possibile una monetizzazione più intensa del patrimonio immobiliare, consentendo ai proprietari di accedere a mercati turistici globali e di ottenere rendimenti spesso superiori rispetto alla locazione residenziale tradizionale. Le locazioni brevi rappresentano pertanto uno degli strumenti attraverso cui la finanziarizzazione dell’abitare si manifesta concretamente nello spazio urbano.

Locazioni brevi, turistificazione e diritto alla città

La diffusione delle locazioni brevi produce effetti che vanno oltre la sfera economica individuale, incidendo direttamente sulla struttura sociale e territoriale delle città. Uno dei fenomeni maggiormente associati alla loro espansione è la turistificazione, intesa come il progressivo orientamento di parti della città verso il soddisfacimento delle esigenze dei visitatori più che di quelle dei residenti[[5]] (Sequera e Nofre, 2018).

I centri storici risultano particolarmente esposti a queste dinamiche. La concentrazione di beni culturali, attività commerciali e attrattori turistici rende tali aree appetibili per gli investimenti legati all’accoglienza temporanea. Di conseguenza, una quota crescente di immobili viene sottratta al mercato residenziale e destinata ad usi turistici, contribuendo alla ridefinizione delle funzioni urbane.

Gli effetti si manifestano su più livelli. Sul piano economico si registra una riduzione dell’offerta abitativa disponibile e un incremento dei canoni di locazione. Sul piano sociale emergono processi di sostituzione della popolazione residente, indebolimento delle reti di prossimità e riduzione delle funzioni comunitarie dei quartieri storici. Tali dinamiche si intrecciano con fenomeni di gentrificazione, poiché l’aumento della redditività immobiliare tende a favorire l’espulsione delle fasce sociali più vulnerabili[[6]] (Smith, 1996; Cocola-Gant, 2016).

La questione assume particolare rilevanza se letta attraverso la prospettiva del diritto alla città elaborata da Henri Lefebvre[[7]]. Tale concetto richiama la possibilità per gli abitanti di partecipare alla produzione e all’utilizzo dello spazio urbano, opponendosi alla sua esclusiva subordinazione alle logiche della valorizzazione economica[[8]].

Nel caso delle locazioni brevi emerge chiaramente la tensione tra due interessi: da un lato il diritto del proprietario di valorizzare economicamente il proprio bene; dall’altro il diritto delle comunità locali a mantenere condizioni di accessibilità abitativa, equilibrio sociale e qualità della vita urbana. È all’interno di questa tensione che torna centrale il principio costituzionale della funzione sociale della proprietà.

Anche la dimensione simbolica e identitaria dei luoghi viene coinvolta. Come osserva Zukin[[9]], l’autenticità urbana è spesso il risultato di pratiche sociali, memorie e relazioni quotidiane che possono essere indebolite dai processi di valorizzazione turistica. Paradossalmente, proprio gli elementi che rendono attrattivi i centri storici rischiano di essere compromessi dalle dinamiche economiche che il turismo alimenta.

Genova: locazioni brevi, accessibilità abitativa e centro storico

Nel panorama italiano Genova presenta una situazione diversa da quella delle città d’arte maggiormente segnate dall’overtourism. A Venezia, Firenze o in alcune aree centrali di Roma, le locazioni brevi hanno già inciso profondamente sugli equilibri abitativi e socioeconomici dei centri storici; nel capoluogo ligure, invece, il fenomeno è cresciuto soprattutto nel periodo successivo alla pandemia, ma non ha ancora assunto caratteri pienamente consolidati o difficilmente reversibili.

La diffusione degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT) nel contesto genovese può essere ricondotta a una combinazione di fattori. Da un lato, la riaffermazione del turismo culturale, l’aumento dei flussi turistici e la crescita di nuove forme di turismo urbano hanno rafforzato la domanda di ricettività flessibile e diffusa. Dall’altro, la progressiva riduzione delle strutture ricettive tradizionali di fascia bassa, come alberghi a una o due stelle e pensioni, ha contribuito ad ampliare lo spazio di mercato occupato dagli AAUT. A ciò si è aggiunta, come in molte altre città italiane, una fase iniziale caratterizzata da una regolazione ancora debole, che ha favorito l’espansione del fenomeno in forme non sempre pienamente tracciabili.

La concentrazione di tali strutture interessa soprattutto il centro storico medievale, l’area del Porto Antico e il borgo marinaro di Boccadasse, contesti accomunati da una forte attrattività paesaggistica e culturale. Secondo i dati disponibili per il 2024, nel Comune di Genova circa il 15% degli arrivi turistici, pari a 185.519 arrivi, si è registrato negli AAUT; le presenze riconducibili a tali strutture superano invece il 23%, pari a 682.849 presenze[[10]]. La Città metropolitana di Genova conta 11.569 AAUT, mentre in Liguria ne risultano attivi 39.099, con una forte concentrazione nell’area genovese.

Questi dati assumono particolare rilievo alla luce dell’entrata in vigore della legge regionale ligure n. 1 del 2024, che ha ricondotto gli AAUT entro un sistema più chiaro di comunicazione, registrazione e tracciabilità. Gli immobili destinati a locazioni turistiche devono infatti essere registrati presso la Regione e identificabili attraverso codici specifici. L’importanza della norma non risiede soltanto nella sua funzione formale, ma soprattutto nella sua applicazione effettiva: l’obbligo di registrazione ha favorito l’emersione di molte posizioni già presenti sul territorio, rendendo più attendibile anche il quadro statistico del fenomeno.

Da questo punto di vista, il caso ligure mostra come una regolazione ben applicata possa produrre effetti concreti. La tracciabilità degli AAUT consente infatti una migliore pianificazione dell’offerta turistica locale, permette di quantificare in modo più preciso la capacità ricettiva, i movimenti turistici e favorisce anche il pagamento delle imposte dovute. Venendo meno parte del vantaggio economico derivante dall’irregolarità o dalla scarsa visibilità amministrativa, si riduce anche uno degli incentivi alla crescita incontrollata del fenomeno. In questo senso, la disciplina regionale rappresenta uno strumento di governo territoriale: non elimina le criticità connesse alle locazioni brevi, ma contribuisce a renderle visibili, misurabili e quindi più governabili.

Resta tuttavia necessario monitorare gli effetti territoriali del fenomeno, soprattutto nelle aree urbane più attrattive. La destinazione di una parte del patrimonio immobiliare alle locazioni turistiche può infatti ridurre l’offerta di alloggi disponibili per la residenza stabile e alimentare tensioni sul mercato della locazione. Il problema assume particolare rilievo nel centro storico, dove la presenza dell’Università di Genova genera una domanda abitativa significativa da parte della popolazione studentesca.

Le difficoltà di accesso alla casa incidono anche sull’attrattività dell’Ateneo. Nel 2024 l’Università di Genova si colloca al di sotto della media nazionale per studenti provenienti da una regione diversa da quella di residenza: il dato genovese è pari al 18%, contro una media italiana del 24%[[11]]. Pur non potendo attribuire tale scarto esclusivamente alle locazioni brevi, la limitata disponibilità di alloggi a prezzi accessibili nelle aree prossime ai poli didattici costituisce un elemento che può ostacolare la mobilità studentesca.

Accanto agli effetti sul mercato immobiliare emergono trasformazioni che interessano la dimensione identitaria dei luoghi. Il centro storico genovese è uno spazio complesso, caratterizzato dalla compresenza di funzioni residenziali, attività commerciali, servizi universitari e pratiche culturali sedimentate nel tempo. La crescente specializzazione turistica di alcune aree rischia di alterare tali equilibri, favorendo processi di omologazione funzionale e di indebolimento delle relazioni che hanno storicamente definito il carattere dei quartieri. Infatti, la diffusione delle locazioni brevi si intreccia con trasformazioni commerciali e con usi dello spazio urbano orientati prevalentemente ai visitatori. Se tali processi generano opportunità economiche, essi sollevano anche interrogativi sulla capacità di preservare gli elementi identitari che costituiscono il principale fattore di attrattività del luogo.

Il caso genovese evidenzia la natura multidimensionale delle locazioni brevi: esse incidono simultaneamente sul mercato immobiliare, sull’accessibilità abitativa, sull’identità urbana e sulle modalità di utilizzo dello spazio pubblico. Al tempo stesso, l’esperienza ligure mostra che la regolazione, quando accompagnata da strumenti applicativi efficaci, può contribuire a contenere l’espansione incontrollata del fenomeno e a costruire un quadro conoscitivo indispensabile per la pianificazione urbana e turistica. 

In questa prospettiva si colloca anche il tema dei lockbox, o keybox, utilizzati per consentire l’accesso autonomo agli alloggi turistici. La questione non riguarda tanto la presenza materiale delle cassette portachiavi, quanto il rischio che esse favoriscano modalità di accesso prive di un controllo diretto dell’identità degli ospiti. Il punto critico è dunque la possibile sostituzione del riconoscimento de visu con procedure esclusivamente da remoto, che possono rendere più difficile verificare chi accede effettivamente agli immobili. L’obbligo di identificazione diretta degli ospiti riduce, di fatto, la funzione stessa delle keybox e contribuisce a prevenire usi impropri degli alloggi turistici. Anche sotto questo profilo, le norme producono risultati concreti quando sono accompagnate da procedure operative e controlli effettivi. Il tema dei lockbox, pertanto, non va letto soltanto come una questione tecnica o di decoro urbano, ma come un indicatore della più ampia esigenza di rendere tracciabili, controllabili e responsabili le forme contemporanee di ospitalità urbana.

Per concludere, alcune riflessioni sulla funzione del Notariato

Le trasformazioni urbane generate dalle locazioni brevi mostrano come la proprietà privata non possa essere considerata esclusivamente nella sua dimensione individuale. Le modalità di utilizzo del patrimonio immobiliare incidono sull’accessibilità abitativa, sulla struttura sociale dei quartieri, sulla qualità dello spazio urbano e sulla capacità dei centri storici di conservare le proprie funzioni identitarie.

In tale prospettiva, il principio della funzione sociale sancito dall’art. 42 assume una rinnovata attualità. Le tensioni tra valorizzazione economica dell’immobile e tutela dell’interesse collettivo richiedono strumenti di mediazione capaci di orientare le trasformazioni urbane entro un quadro di sostenibilità sociale e territoriale.

È in questo contesto che può essere riletta la funzione notarile. Tradizionalmente associato alla certezza degli atti e alla tutela della legalità, il Notariato opera nel punto di incontro tra interessi privati e interesse generale. La sua attività non si limita a dare forma giuridica agli accordi, ma contribuisce a renderli trasparenti, affidabili e coerenti con il quadro normativo entro cui si inseriscono.

La crescente complessità delle forme di utilizzo della proprietà, la diffusione delle piattaforme digitali e la finanziarizzazione dell’abitare richiedono infatti strumenti capaci di garantire non soltanto la legittimità formale delle operazioni, ma anche una maggiore consapevolezza rispetto alle ricadute sociali e territoriali delle scelte individuali. In questa prospettiva appare efficace l’immagine proposta da Daniela Piana del Notariato come «cono di illuminazione»[[12]], capace di orientare cittadini e istituzioni in contesti caratterizzati da elevata complessità.

Naturalmente non può essere attribuito al Notariato il compito di risolvere problematiche che dipendono da processi economici globali e da dinamiche urbane articolate. Questioni quali la turistificazione, la crisi dell’accessibilità abitativa o la trasformazione dei centri storici richiedono politiche pubbliche integrate e il coinvolgimento di molteplici attori istituzionali. Tuttavia, proprio perché la proprietà privata costituisce il punto di partenza di tali processi, il Notariato può contribuire a rafforzare una cultura della responsabilità sociale della proprietà.

L’analisi delle locazioni brevi consente dunque di osservare da una prospettiva privilegiata le trasformazioni che interessano le città contemporanee. Lungi dal rappresentare un semplice fenomeno turistico, esse costituiscono una manifestazione concreta dei processi di finanziarizzazione dell’abitare e di ridefinizione del rapporto tra proprietà privata e interesse collettivo.

La rilettura dell’art. 42 alla luce di tali dinamiche mostra come il principio della funzione sociale della proprietà mantenga una forte attualità. L’esperienza genovese evidenzia che tali processi possono manifestarsi anche in contesti che non hanno ancora raggiunto i livelli di pressione osservabili in altre città italiane. Proprio per questo motivo il caso di Genova è significativo: consente di cogliere le trasformazioni in una fase nella quale esistono ancora margini per orientarne l’evoluzione attraverso strumenti normativi e politiche urbane adeguate.

Riflettere sulle locazioni brevi significa quindi interrogarsi non soltanto sulle forme contemporanee dell’abitare, ma anche sul modello di città che si intende costruire. Una città capace di coniugare attrattività economica, accessibilità abitativa, inclusione sociale e tutela dell’identità dei luoghi rappresenta una delle più attuali declinazioni della funzione sociale della proprietà delineata dall’art. 42 della Costituzione.

NOTE: