Le spese condominiali quali obbligazioni propter rem: il contratto preliminare è la sede per soluzioni di tecnica contrattuale

Alessandro Torroni

Notaio in Forlì

1. Le spese condominiali quali obbligazioni propter rem

Nelle obbligazioni propter rem il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res; il condomino, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, è obbligato al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123, comma 1, c.c.)[1]. La disciplina accennata è espressione del noto brocardo latino cuius commoda eius et incommoda esse debent per cui «chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi di tale godimento»[2]. In ambito condominiale, frequentemente le obbligazioni propter rem vengono accomunate alle limitazioni delle proprietà dei singoli condomini ed alle servitù reciproche mentre le relative discipline vanno tenute nettamente distinte. Le obbligazioni propter rem sono obblighi di natura personale nei quali l’unico elemento di realità è dato dal riferimento all’immobile per l’individuazione del soggetto obbligato e sono opponibili ai terzi aventi causa per espressa disposizione di legge. Le obbligazioni propter rem, in quanto obbligazioni, non possono mai costituire un peso perpetuo alla proprietà singola o comune del condomino, ma si sostanziano in obblighi di natura personale che nascono dalla legge. L’esempio tipico di obbligazione propter rem, in materia condominiale, è dato dall’obbligazione di pagamento delle spese necessarie per il la conservazione e il godimento delle parti comuni condominiali e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune; possono essere qualificati come obbligazioni propter rem anche quegli obblighi di natura personale previsti dal regolamento di condominio solo ed esclusivamente per il miglior godimento delle parti e dei servizi comuni all’interno del condominio[3]. In maniera analoga, sono considerate obbligazioni propter rem le prestazioni accessorie a cui può essere obbligato, in base al titolo, il proprietario del fondo servente per migliorare o rendere più comodo l’esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante[4]. Le obbligazioni propter rem sono opponibili ai terzi aventi causa in quanto sono strumentali all’esercizio di un diritto reale (comunione, condominio o servitù)[5]. Poiché non possono essere create dall’autonomia privata, al di fuori di una espressa previsione normativa, non è ammessa la trascrizione delle obbligazioni propter rem[6] che, ove eseguita, non servirebbe a renderle opponibili ai terzi.

Al contrario, le limitazioni delle singole unità immobiliari, come ad esempio il divieto di destinare l’unità immobiliare a determinati usi, ritenuti non consoni al decorro del fabbricato oppure il divieto di scotimento dei panni oltre certi orari o di stenditura di biancheria dalle finestre[7], costituiscono vere e proprie servitù reciproche[8], poiché si sostanziano in un peso sulla singola unità immobiliare a favore delle restanti porzioni del fabbricato condominiale e sono opponibili ai terzi solamente se trascritte nei registri immobiliari oppure se accettate nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari. Le servitù, ove ricorrano tutti i requisiti della fattispecie tipica (ma con contenuto atipico) delineato dal legislatore agli articoli 1027 e ss. c.c., in quanto diritti reali tipici, una volta trascritte, sono intrinsecamente opponibili ai terzi acquirenti sia del fondo dominante sia del fondo servente[9].

2. La disciplina delle spese condominiali tra obblighi ob rem e funzione di garanzia 

Da una parte, il condomino risponde ob rem delle obbligazioni necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, in misura proporzionale al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, comma 1, c.c.). Il rapporto con la res consente di identificare il soggetto obbligato. Com’è noto, la comproprietà delle parti comuni del fabbricato costituisce una forma di comunione incidentale, non derivante dalla volontà delle parti ma direttamente dalla legge, quale conseguenza della proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare compresa nel fabbricato condominiale. Chi è comproprietario quando sorge la necessità di eseguire una spesa per la conservazione o il miglioramento delle parti comuni del fabbricato è obbligato ob rem, in proporzione al valore della sua unità immobiliare rapportato al valore dell’intero edificio (c.d. proprietà millesimale). D’altra parte, il codice civile prevede alcuni meccanismi di garanzia per consentire la più agevole soddisfazione delle obbligazioni dei condomini ed evitare gravi ripercussioni all’interno del gruppo condominiale nel caso di morosità di uno o più condomini[10]. L’art. 63, comma 4, disp. att., c.c. stabilisce che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». La norma è considerata una specificazione, in materia condominiale, di un principio generale che regola la responsabilità tra cedente e cessionario nel diritto di comproprietà dettato dall’art. 1104, comma 3, c.c. in forza del quale «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati». Dunque, chi acquista un’unità immobiliare condominiale è chiamato per legge a rispondere quale garante per i contributi non pagati relativi all’anno in corso ed a quello precedente.  Più precisamente, la responsabilità si riferisce ai contributi dovuti dal cedente, riferiti all’esercizio in corso ed all’esercizio precedente. La giurisprudenza ha chiarito che la disciplina condominiale si basa su un esercizio annuale[11]. L’incarico dell’amministratore ha durata annuale e si intende rinnovato per uguale durata; l’amministratore, salvo espressa dispensa, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile (art. 1129 c.c.); l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). La responsabilità del condomino che acquista un’unità immobiliare rispetto a spese già maturate nei confronti del suo dante causa ha una funzione di garanzia e non ob rem, con la conseguenza che l’acquirente può esercire rivalsa nei confronti del suo dante causa obbligato ob rem. Altra garanzia finalizzata ad agevolare la riscossione dei contributi condominiali è prevista dall’art. 63, comma 5, disp. att., c.c. che dispone «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». La norma pone a carico del cedente l’unità immobiliare l’onere di trasmettere all’amministratore di condominio copia dell’atto di cessione, al fine di consentire l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale. Si tratta di un onere a carico del cedente perché dal suo adempimento dipende la cessazione della responsabilità solidale del cedente per i contributi condominiali. L’invio della copia dell’atto può essere effettuato anche dal notaio rogante. Una responsabilità solidale per i contributi condominiali è prevista espressamente tra nudo proprietario ed usufruttuario dall’art. 67, ultimo comma, c.c. Nei rapporti interni, sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.). Inoltre, l’usufruttuario ha la facoltà di eseguire le riparazioni poste a carico del proprietario che lo stesso si rifiuti di eseguire o non esegua tempestivamente senza giustificato motivo, salvo il suo diritto di ottenere il rimborso delle spese al termine dell’usufrutto senza interesse ed il diritto di ritenzione dell’immobile a garanzia del rimborso della spesa (art. 1006 c.c.).

2.1. La responsabilità dei condomini verso l’esterno: solidale o parziaria?

Secondo la tesi che prevaleva in giurisprudenza[12], la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal “condominio” verso i terzi avrebbe natura solidale sulla base del principio generale stabilito dall'art. 1294 c.c. per l'ipotesi in cui più debitori siano tenuti alla medesima prestazione[13]; tale principio non sarebbe derogato dall'art. 1123 c.c.[14] che avrebbe la esclusiva funzione di ripartire pro quota gli oneri tra i condomini all'interno del condominio. L'amministratore, nei limiti delle attribuzioni conferitegli dalla legge oppure nell'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, avrebbe il potere di impegnare tutti i condomini in forza del rapporto di mandato collettivo con gli stessi intercorrente.

2.2. La decisione di Cass., sez. un., n. 9148/2008: la responsabilità è parziaria

Rispetto all'indirizzo maggioritario, secondo il quale i singoli condomini rispondono solidalmente e non pro quota verso i terzi per le obbligazioni condominiali, si è creato un contrasto giurisprudenziale con Cass., 27 settembre 1996, n. 8530 che ha riconosciuto, come principio generale, quello della parziarietà ovvero della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al condominio stesso. Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148[15] nell'affrontare e comporre il contrasto giurisprudenziale ha proposto un'analisi delle obbligazioni solidali che si caratterizzano per tre requisiti: la pluralità di debitori (o di creditori), l'unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obligandi) e l'unicità della prestazione (eadem res debita). Con riferimento a quest'ultimo requisito, secondo le sezioni unite «se l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 c.c., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte». Viene affermato il principio per cui «la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res». Paradigmatica, al riguardo, sarebbe la disciplina della responsabilità dei coeredi, i quali rispondono dei debiti ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie (artt. 752, 754 e 1295 c.c.). Dalla natura di obbligazioni propter rem delle obbligazioni condominiali deriva che «laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota nella struttura dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, [e] non sussiste il carattere dell'invisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo». Applicando questi principi generali alle obbligazioni solidali, le sezioni unite ritengono che nelle obbligazioni condominiali, pur essendo presenti la pluralità dei debitori e la eadem causa obligandi, cioè il contratto da cui l'obbligazione ha origine, difetterebbe il requisito dell'unicità della prestazione che consiste per il debitore nel pagamento di una somma di denaro. La parziarietà, nelle obbligazioni condominiali, deriverebbe dall'art. 1123 c.c., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e quella della cosa. «Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontri nei dati formali». La parziarietà delle obbligazioni dei condomini risulta avvalorata anche dal rapporto esistente tra l'amministratore ed il condominio. Il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni fanno capo ai condomini; agli stessi sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono a favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. In giudizio l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota. Nel caso in cui l'amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite. Pertanto, l'amministratore non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota. Sulla base di questa ricostruzione, le obbligazioni e la responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà. Ai singoli condomini si imputano, in proporzione delle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”. La soluzione adottata risponde anche ad esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici: è evidente che la solidarietà costringerebbe il singolo condominio ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. La citata sentenza ha avuto un grande impatto sociale sull'operatività dell'istituto del condominio negli edifici ed ha originato un dibattito giuridico che ha influito nella riforma della disciplina del condominio negli edifici[16].

2.3. La riforma del condominio ed il nuovo art. 63, comma 2, disp. att., c.c.

La riforma del condominio, attuata con legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha ritenuto di intervenire nella disciplina della responsabilità per le obbligazioni condominiali, tenuto conto che né la soluzione della responsabilità solidale dei condomini né quella della responsabilità parziaria sono soddisfacenti per un equo contemperamento degli interessi in gioco[17]. Il legislatore ha integrato il regime condominiale con un precetto volto ad evitare le incongruenze della rigida applicazione ai debiti verso i terzi tanto del principio della solidarietà quanto della norma derogatrice che predica la parziarietà[18]. Ha stabilito infatti che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (art. 63, comma 2, disp. att., c.c.). Ha, inoltre, previsto un sistema di comunicazione più trasparente da parte dell'amministratore dello stato dei pagamenti con la previsione, da una parte, dell'obbligo di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei morosi (art. 63, comma 1, disp. att., c.c.); dall'altra, l'obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti dei contributi e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9), c.c.). Per effetto della nuova disciplina il condomino che ha effettuato regolarmente il pagamento dei contributi richiesti dall'amministratore non è completamente liberato dalla sua obbligazione poiché può essere chiamato a rispondere della parte di debito di un altro condomino insolvente, a condizione che il creditore abbia preventivamente escusso il patrimonio del condomino moroso. Per poter legittimamente richiedere il pagamento al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede (Trib. Monza 27 aprile 2016). Si ritiene che il condomino garante risponda del debito dei condomini morosi per intero e non nei limiti dei suoi millesimi [19]. Secondo una ricostruzione il nuovo regime di responsabilità dei condomini andrebbe qualificato come obbligo legale di garanzia[20] poiché rispetto ai requisiti delle obbligazioni solidali difettano due elementi costitutivi: la eadem causa obligandi e l'eadem res debita. Difetta la eadem causa obligandi, poiché l'obbligo dei condomini, in regola con i pagamenti, di soddisfare la parte inadempiuta dei condomini morosi non deriva, quale obbligazione propter rem, dall'obbligo di contribuzione di cui agli artt. 1118 e 1123 c.c. ma dall'inadempimento dei condomini morosi e presuppone l'avvenuta escussione dei condomini morosi. Difetta l'eadem res debita, poiché l'obbligo dei condomini in regola con i pagamenti non ha ad oggetto l'intera prestazione – caratteristica tipica delle obbligazioni solidali – ma solamente la parte rimasta inadempiuta[21]. 

Sembra prevalere l’opinione secondo la quale il legislatore, con la nuova disciplina contenuta nell'art. 63, comma 2, disp. att., c.c., avrebbe ripristinato il regime di solidarietà tra i condomini, seppur temperato dal beneficio della preventiva escussione del condomino moroso. La preventiva escussione del condomino moroso non sarebbe incompatibile con la solidarietà che non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano tenuti ciascuno con modalità diverse (art. 1293 c.c.)[22].

3. Alienazione dell’unità immobiliare dopo la delibera condominiale ma prima dell’esecuzione dei lavori

3.1. L’obbligazione nasce con l’esecuzione dei lavori

Secondo un primo orientamento della Cassazione, che appariva consolidato[23], l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, di conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese. La preventiva autorizzazione della spesa e la ripartizione della stessa tra i condomini ha carattere meramente autorizzativo dell’opera, per cui l’obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto. Ne consegue che, nel caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, al contributo delle spese per la conservazione è tenuto chi è condomino nel momento in cui vengono eseguiti i lavori per la conservazione; il momento della nascita dell’obbligazione coinciderebbe con la sottoscrizione, da parte dell’amministratore di condominio, di uno o più contratti d’appalto quale mandatario dei condomini[24]. D’altra parte, dall’esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, in considerazione della relazione strumentale, un corrispondente incremento di valore della sua stessa unità immobiliare. Al riguardo, si è osservato in dottrina che il criterio, per l’individuazione del soggetto obbligato, della concreta attività gestoria sostenuta a favore dei condomini ha il merito di addossare il peso delle spese al soggetto-proprietario che ha lucrato con tali lavori un incremento economico dell’immobile[25]. Altra dottrina ha osservato che il dovere contributivo nasce dall’effettivo godimento dell’utilità e quindi, indirettamente, dal realizzo dei lavori, e non dal momento programmatico della delibera di spesa in sé solo strumentale e prodromica[26]. La tesi descritta appare approdare ad un risultato equilibrato e, in apparenza, coerente con la ratio delle obbligazioni condominiali quali obbligazioni propter rem, per cui la spesa è bilanciata dai vantaggi che produce il rapporto con la res.

3.2. L’obbligazione nasce con la delibera condominiale che approva l’esecuzione dei lavori

Secondo un successivo orientamento della Cassazione oramai consolidato[27], in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente, è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. L’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63, disp. att., c.c. Questo orientamento distingue tra: i) spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune: l’obbligazione dei condomini nasce con il compimento effettivo dell’attività gestionale da parte dell’amministratore, nelle cui attribuzioni rientra «erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni»; ii) spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio: l’obbligazione nasce dalla delibera assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori. Alla base del descritto orientamento si pone la differente legittimazione dell’amministratore di condominio per l’attività di ordinaria manutenzione delle parti comuni rispetto agli interventi più importanti: per la manutenzione ordinaria l’amministratore agisce per conto dei condomini, senza necessità di una preventiva delibera assembleare, in quanto rientra tra le sue attribuzioni «erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni» (art. 1130, comma 1, n. 3), c.c.). L’attribuzione dell’amministratore deriva dalla legge, l’approvazione del bilancio preventivo non costituisce autorizzazione della spesa e potrebbe anche mancare. «Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea» (Cass. 3 dicembre 2010, n. 24654). Rispetto a questo orientamento si può obiettare che, spesso, nella prassi, non è certo se la delibera che ha approvato i lavori sia solo una manifestazione di massima (meramente preparatoria od interlocutoria) circa la necessità di esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria oppure la delibera definitiva e compiuta che stabilisce di commissionare i lavori, individuando l’entità, la natura degli stessi e le spese conseguenti (Cass., 2 maggio 2013, n. 10235). Potrebbero essere previsti pagamenti a stato avanzamento lavori: appare contrario ai princìpi in materia di obbligazioni propter rem non tenere conto dell’ambulatorietà dell’obbligazione. Se la delibera interviene dopo la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, senza che sia stata considerata la possibile delibera di approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, il venditore non ha modo di recuperare nel prezzo della vendita la spesa posta a suo carico pro quota per i lavori di manutenzione straordinaria. Sulla base del descritto orientamento chi era condomino quando sono stati deliberati i lavori di manutenzione deve contribuire al pagamento pro quota della spesa anche se non ha goduto delle migliorie arrecate dai lavori nemmeno per un giorno ed anche se la sua unità immobiliare non ha subito alcun incremento di valore per effetto dei lavori di manutenzione che possa controbilanciare il suo contributo all’esecuzione dei lavori. È evidente che il risultato è in netto contrasto con la ratio sottostante alle obbligazioni propter rem sopra evidenziata.

3.3. La tesi dell’ambulatorietà delle singole prestazioni

La dottrina che si è occupata espressamente della successione di più soggetti nel rapporto obbligatorio propter rem ha evidenziato che non va confuso il momento nel quale il rapporto obbligatorio propter rem viene ad esistenza con quello in cui la prestazione diviene, se del caso, esigibile. «Sorta l’obligazio … essa, quale rapporto obbligatorio di origine pattizia o legale connesso alla titolarità di un jus in re, segue il diritto nelle mani dell’acquirente ed è nei suoi confronti che – se del caso – “maturano” le singole prestazioni. Ciò che si radica sull’alienante (oltre ad un eventuale obbligo di risarcimento) è la necessità di eseguire la prestazione rimasta inattuata per causa a lui imputabile …»[28]. Quando la prestazione rimasta inattuata sia divenuta esigibile successivamente al trasferimento, tenuto ad adempiere è l’acquirente, «succeduto» nel rapporto obbligatorio propter rem sorto quando titolare del diritto era il suo dante causa[29]. Quanto al supporto normativo, la tesi si fonda sul terzo comma dell’art. 1104 c.c. – che può considerarsi la norma generale in tema di rapporti tra cedente e cessionario, di cui l’art. 63, comma 4, disp. att., c.c. è una specificazione per il condominio negli edifici[30] – a norma del quale «il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati» [corsivo aggiunto]. Sulla base della ricostruzione dottrinale del meccanismo applicativo del subentro di un nuovo obbligato nelle obbligazioni propter rem si può, dunque, concludere che:

– per le spese deliberate prima della vendita dell’appartamento ma divenute esigibili successivamente alla vendita, l’acquirente è l’unico obbligato ob rem;

– per le spese divenute esigibili prima della vendita dell’appartamento, l’alienante è obbligato ob rem mentre l’acquirente risponde quale garante, in solido, ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att., c.c., salva l’azione di regresso contro il venditore ex art. 1949 ss., c.c. La responsabilità personale e non ob rem dell’acquirente è prevista dalla legge unicamente in funzione di rafforzamento della posizione del creditore.

Questa ricostruzione, oltre ad essere perfettamente aderente al dettato normativo ed alla ratio delle obbligazioni propter rem, consente di realizzare un equo contemperamento dei rapporti tra venditore ed acquirente. Le tesi che pretendono di imputare tutta la spesa al venditore od all’acquirente, sulla base della (alquanto dubbia) individuazione del momento genetico dell’obbligazione (delibera assembleare o esecuzione dei lavori) mal si adattano alla realtà concreta, spesso complessa, in cui i lavori si svolgono per un lungo arco temporale ed i contributi dei condomini sono spalmati su più tranches. Non si riesce davvero a comprendere quale ragione di giustizia sostanziale imponga tutto l’onere della spesa al condomino che ha avuto la sventura di essere parte del condominio il giorno in cui sono stati deliberati i lavori di manutenzione straordinaria e proceda alla vendita dell’appartamento dopo breve tempo, senza che alcuno dei lavori deliberati sia stato eseguito.

4. Aspetti da considerare nella tecnica redazionale

La problematica della successione nella titolarità dell’unità immobiliare condominiale in pendenza di una delibera che ha approvato lavori di manutenzione straordinaria, oltre ad essere particolarmente complessa sotto l’aspetto giuridico, è sicura fonte di contenzioso tra le parti, se non è stata opportunamente disciplinata nel contratto preliminare di compravendita. Pertanto, nel contratto preliminare di compravendita è consigliabile introdurre una clausola pattizia che disciplini, nei rapporti interni tra venditore ed acquirente, il pagamento dei contributi condominiali per eventuali delibere di manutenzione straordinaria adottate dopo la sottoscrizione del contratto preliminare e prima della stipula del contratto definitivo di compravendita. La regolamentazione pattizia è fondamentale per evitare una controversia su quale delle due parti gravi la spesa pro quota derivante da un’eventuale delibera di manutenzione straordinaria. Si è visto che ci può essere incertezza anche sul momento stesso di genesi dell’obbligazione: a) il momento di esecuzione dell’intervento; b) il momento di approvazione della delibera condominiale; c) il momento in cui l’obbligazione diviene esigibile con la richiesta di pagamento del contributo da parte dell’amministratore. La fattispecie evidenzia l’importanza dell’esercizio della funzione antiprocessuale del notaio[31] nella contrattazione preliminare. Il notaio, esperto giurista, riesce ad individuare possibili fonti di contenzioso tra le parti e ad introdurre, nel contratto, una disciplina pattizia in grado di comporre gli interessi confliggenti delle parti, mediante l’applicazione di una regola giuridica ritenuta dalle parti equa ed idonea a regolare la vicenda contrattuale. Secondo quanto disposto dall’art. 1130, comma 1, n. 9), c.c., l’amministratore di condominio deve fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È consigliabile che il notaio acquisisca dal venditore l’attestazione dell’amministratore di condominio per: i) una corretta informazione dell’acquirente; ii) regolare tra le parti eventuali contributi non pagati dall’alienante o da altri condomini dei quali l’acquirente risponde in solido come garante ex art. 63, disp. att., c.c.; iii) introdurre una disciplina pattizia dell’obbligo di pagamento, nei rapporti interni, degli oneri condominiali derivanti da un’eventuale delibera assembleare che disponga lavori di manutenzione straordinaria. L’amministratore di condominio è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63, comma 1, disp. att., c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini (art. 63, comma 2, disp. att., c.c.). Ritengo che l’amministratore debba indicare, nell’attestazione che rilascia al condomino venditore, anche la presenza di eventuali condomini morosi, stante la responsabilità legale dei condomini in regola con i pagamenti, subordinata alla preventiva escussione dei condomini morosi. Il condomino alienante rimane obbligato in solido con l’acquirente per il pagamento dei contributi condominiali finché non trasmette all’amministratore di condominio copia autentica dell’atto di trasferimento in maniera da consentire all’amministratore di aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 63, comma 5, disp. att., c.c. e art. 1130, comma 1, n. 6), c.c.). È opportuno inserire nel contratto di trasferimento dell’unità immobiliare l’informazione all’alienante dell’onere di trasmettere copia dell’atto all’amministratore di condominio quale condizione per liberarsi della responsabilità in solido per i contributi condominiali. La trasmissione dell’atto all’amministratore di condominio può essere effettuata anche dal notaio.

5. Clausole di tecnica contrattuale

1) Si propone una clausola, inserita in un contratto preliminare di compravendita, che regola tra le parti l’obbligazione di pagamento di una possibile futura spesa condominiale, deliberata dall’assemblea dei condomini dopo la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita e prima della stipula del contratto definitivo di compravendita. «La parte promittente venditrice dichiara di essere in regola con il pagamento di spese condominiali, imposte e tasse relative all'immobile venduto e si impegna a consegnare prima della stipula del contratto definitivo di compravendita un’attestazione dell’amministratore di condominio rilasciata ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 9), c.c. Le spese condominiali di ordinaria amministrazione che matureranno e diverranno esigibili dopo l'immissione della parte promittente acquirente nel godimento dell'immobile saranno a suo carico. Le spese relative a lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni deliberate dall'assemblea dei condomini prima della stipula del contratto definitivo di compravendita saranno ripartite tra le parti come segue: i) le rate di spesa maturate e divenute esigibili prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, resteranno a carico della parte venditrice, salva la responsabilità solidale della parte acquirente per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, nei rapporti esterni verso gli altri condomini, ex art. 63, comma 4, disp. att., c.c.; ii) le rate di spesa che matureranno e diverranno esigibili dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita, saranno ad esclusivo carico della parte acquirente».

2) Si propone una clausola, inserita in un contratto preliminare di compravendita, che regola tra le parti l’obbligazione di pagamento di una spesa condominiale già deliberata dall’assemblea dei condomini prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita. «La parte promittente venditrice dichiara che l’assemblea dei condomini con delibera in data … ha approvato l’esecuzione dei seguenti lavori di manutenzione straordinaria … 

Per espresso accordo tra le parti, la spesa dipendente dalla citata delibera:

rimane a carico della parte venditrice 

oppure

è assunta dalla parte acquirente 

oppure

è ripartita come segue: le rate di spesa richieste dall’amministratore di condominio prima della stipula del contratto definitivo di compravendita rimangono a carico della parte venditrice; le rate di spesa che saranno richieste dall’amministratore di condominio dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita saranno ad esclusivo carico della parte acquirente».

3) Si propone una clausola, inserita nel contratto definitivo di compravendita, con cui la parte venditrice viene informata dell’onere di trasmettere copia autentica dell’atto di compravendita all’amministratore di condominio al fine di consentire l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale ed escludere la responsabilità in solido del venditore per il pagamento dei contributi condominiali. «La parte venditrice dichiara di essere in regola con il pagamento di spese condominiali, imposte e tasse relative all'immobile venduto e, comunque, riconosce di essere debitrice di quelle maturate e divenute esigibili prima di oggi, anche se non ancora accertate, iscritte a ruolo o comunque definite con gli aventi diritto. La parte venditrice esibisce un’attestazione rilasciata dall’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 9), c.c., da cui risulta la regolarità nei pagamenti del condomino venditore e l’assenza di liti condominiali. La parte venditrice si dichiara a conoscenza dell'onere, stabilito dall'art. 63, ultimo comma, disp. att., c.c., di trasmettere all'amministratore di condominio copia autentica del presente atto quale condizione per escludere la sua responsabilità in solido con l'acquirente per i contributi condominiali».

NOTE:

[1] Secondo un orientamento, l’obbligo di pagamento delle spese gravante su ogni condomino non si connota per una reale ambulatorietà dal lato soggettivo passivo e la natura propter rem si esaurisce nella funzione di identificazione per relationem del soggetto debitore, con riguardo alla titolarità del diritto sulla res. Secondo questa impostazione, ambulatoria risulta non l’obbligazione in sé, quanto la causa della sua insorgenza, nel senso che l’obbligazione sorge nei confronti di chiunque sia titolare del diritto nel dato momento genetico previsto dalla legge (A. SCARPA, Le spese condominiali tra obblighi propter utilitatem e garanzie, in Imm. e propr., 2016, 7, 439); per una diversa impostazione che ravvisa un aspetto di ambulatorietà nell’obbligazione propter rem, si veda il paragrafo 3.3.